テレビや雑誌などで「路線価(ろせんか)」という言葉を聞いたことはないでしょうか。その土地に対する評価額を表したものであり、不動産投資を始めたいのであれば必ず知っておきたいものでもあります。
この「路線価」、いったいどのようなもので、不動産の価値や売却価格、固定資産税などといった税金にどのように関わってくるものなのでしょうか?

目次
1. 公的な土地価格のひとつが「路線価」
2. 実際の「路線価」から地価を算出する
3. 「路線価」とは国が認めた価値

1. 公的な土地価格のひとつが「路線価」


土地には“定価”といったものがそもそも存在していません。しかし税金の徴収の際には、目安となる価値が必要になります。土地の価値を表すものはいくつかありますが、それらのうちのひとつが「路線価」なのです。

基本的に土地は“時価”で計算することを原則としますが、測る時点によってその価値も大きく変化しますし、すべての土地の時価を同時に算出しようとしても膨大な時間がかかるため、ほぼ不可能と考えても良いでしょう。
そのため、税務署はまず道路に値段(価値)をつけました。これが「路線価」で、その道路に面している宅地の1㎡当たりの価格を1,000円単位で表しています。
なお、この道路とは不特定多数が通行する道路を指しており、限られた人しか通らないような個人の敷地内にある私道は含みません。

路線価はそもそも相続税や贈与税などの税を計算するためのものであり、公的な価格を算出する際に必要なものではあるのですが、不動産投資をする際にも確実に理解しておく必要があると言えるかもしれません。路線価から算出した価値と、売出し価格または実際に取引が成立した価格(実勢価格)に差があることが少なくないからです。

不動産の販売価格は売主が決めるものです。そして、売主側はできるだけ高値で売りたいのは当然のこと。不動産仲介業者も高い値で販売できれば、その分売買手数料をもらうことが可能ですから、あまりにも法外な値段でない限り高い値段での販売を反対することはありません。実際にその値で売れるか売れないかはともかく、“売出し価格”の決定権は売主側にあるからです。

知識不足の買主であれば足元を見られて、高値で設定してある売出し価格を「これがこの辺りの相場です」と言いくるめられて契約してしまう危険もあるかもしれません。
それらを防ぐためにも、路線価などからおおよその不動産の価値を算出しておく必要があるのです。
投資は自己責任ですから、自分の身は自分で守れるほどの知識は得ておくことが大切なのです。実際の価値を知った上で提示金額の根拠を聞き、その返答や対応次第で相手を見極められるかどうかがこの先必要になってくるのでしょう。


2. 実際の「路線価」から地価を算出する


実際の国税庁のサイトの路線価を見るとわかるのですが、道路の上に“250C”、“410C”、“540G”、“640G”といった「数字+アルファベット」が書かれています。数字がたとえば250となっていれば、前述した通り1,000円単位となりますので250,000となり、1㎡当たりの価値を示しているため、この場合は「1㎡あたり25万円」であることがわかります。さらに、路線価の目安は価値公示価格の8割の額となりますので、ここから0.8を割らなければなりません。
これらを踏まえると、250Cの道路に面している土地200㎡の計算式は

25万円×200㎡÷0.8=6,250万円

となります。
なお、アルファベットは借地権の割合で、Aの90%からGの30%までが存在していますが、この時点では計算式にかかわってくることはありません。

土地の路線価は6,250万円という事は計算できました。しかしこのままの価値で販売されるという事はほぼなく、およそ10~20%プラスした価格で取引が行われています。したがって、この土地の値段は7,000万前後と考えてよいでしょう。
建物がその土地に存在しているのならば、この値段に建物の価格を足したものが不動産全体の価値となるのです。


3. 「路線価」とは国が認めた価値


いくら優れた物件だったとしても、山奥など不便な場所に建っていれば路線価は低く資産価値としても高くありません。
逆に、生活に欠かせない重要な道路に面していれば、路線価は高く設定されています。つまり、路線価が高いという事はイコール立地が良いという事となり、国が立地の良いエリアであると認めていることにもなるのです。このようなエリアは資産価値も高いため、担保価値も同じように高く、金融機関から融資が受けやすいというメリットも存在しています。

もちろん高ければ高ければよいというわけではありません。
毎年7月に路線価が公示されますが、たとえば常に最高路線価を出している東京銀座のような一等地では、たとえ最大の融資が受けられたとしても高すぎて手が届かないケースもあり得るでしょう。路線価が高いエリアを闇雲に探すよりも、住宅か、商業施設か、またはマンションか一戸建てかなど、まず自分の投資対象として考えている物件を明らかにしておくことが重要なのです。

また、数年にわたって過去の路線価を調べられるのもポイント。数年分を確認することで、価値が上昇しているのか下落しているのか、または横這い状態が続いているのかを知ることが可能となっています。そのエリアの傾向が数字となってはっきりと見れるため、不動産投資の際にはぜひとも活用しておきたいものなのです。


そもそも路線価は税を割り出すための指標であり、不動産売買を想定しているわけではないですし、土地の形状や接道条件などでも評価は様々に変化していきます。路線価が高いという事は大きな利点ですが、それだけに目を取られることなく、収益性の高い物件を探せるようにしたいところです。