賃貸としてマンションを貸し出すことで、定期的な収入が得られるマンション投資。様々なメリットがある不動産投資ですが、当然リスクも存在しています。
マンション投資をこれから始めようとしている方の中には、中古のマンション投資を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか?確かに、新築マンションよりもリーズナブルな価格帯が多い中古マンションであれば、初期投資額も抑えられつつ気軽に始められるという事は間違いありません。

ですが、それは良い事ばかりではなく、中古マンションならではのリスクがあることも忘れてはいけないでしょう。
ここでは、築年数の経った中古マンションを購入したことで生じる「品質低下リスク」についてご説明します。

目次
1. 「品質低下リスク」と6つのポイント
2. 必ずチェックしておくべき場所とは
3. 品質低下リスクを確実に理解しておくこと

1.「品質低下リスク」と6つのポイント


マンションの寿命は戸建より長いとされているものの、築年数が経過していれば大なり小なりの劣化は発生します。購入した中古マンションの老朽化が思っていた以上に進んでいた場合、大規模修繕のための費用を追加で徴収されたり、想定していた家賃では入居希望者が見つからなかったり、さらにはマンションの耐久性の不安により当初計画していた運用期間を短くしなければならなくなった、などといったような状況に陥るかもしれません。
投資マンション購入時には立地や価格を重視してしまいがちですが、中古マンションを投資用として購入するのであれば「品質低下リスク」を踏まえた上で、物件選びをする必要があるのです。

内見時には室内だけではなく、マンション全体も確認しなくてはなりません。
特にチェックしたいポイントはこちらです。

・外壁や基礎に傷みが見られないか
・室内及びマンション全体の傾きはないか
・地盤の沈みはないか
・雨漏りやそれに伴う構造に異常がないか
・コンクリート及び鉄筋に激しい劣化が見られないか
・給排水管及び貯水槽の状態に問題はないか


初期投資金を抑えるために安価な中古マンションを購入したにもかかわらず、総合的に見ると新築マンションを購入した場合より支出が嵩んでしまった、など行ったケースもないとは言い切れません。そのような「品質低下リスク」を踏まえたうえで、新築マンションか中古マンションかを選択することが重要なのです。


2. 必ずチェックしておくべき場所とは


とはいえ、マンション投資初心者がいきなり確認しようとしても、相当問題があるような状態でない限りは難しいかもしれません。上述した6つのチェック項目のうち上の4つは外観など外部なため、専門家の住宅診断(ホームインスペクション)に依頼して判断してもらうこと可能です。しかし、下の「コンクリート及び鉄筋に激しい劣化が見られないか」、「給排水管及び貯水槽の状態に問題はないか」の2つは建物内部にかかわるもののため、特に現状の判断がしにくいものとなっています。

これらの問題を解決するためには不動産会社にヒアリングを行い、「コンクリートの強度」と「給水方式と状況」を把握しましょう。


■マンションのコンクリート強度とは
ひとくちに“鉄筋コンクリート造”と言っても、実際にはそれぞれコンクリートの強度に差があることはご存知でしょうか。もちろん弱い物より強いもののほうが安心できますから、「購入を希望しているマンションのコンクリート強度はどの程度のものか」を知っておく必要があります。

コンクリート強度は「Fd(N/mm2)」で表し、この値が高いものであればあるほど強く、建物寿命や大規模修繕の間隔が長くなって行きます。日本建築学会「建築工事標準仕様書・同解説JASS5鉄筋コンクリート工事」によりますと、

・18N/mm2 短期(およそ30年)
・24N/mm2 標準(およそ65年)
・30N/mm2 長期(およそ100年)
・36N/mm2 超長期(およそ200年)

となっています。
現在の標準は24N/m㎡ですが、昔は一般的な設計基準強度が18N/m㎡に定められていたため、あまりにも築年数が高いマンションは特に注意する必要があるでしょう。
強度が不明、またははっきりしないケースは、慎重になったほうが良いかもしれません。


■マンションの給水方式とその状況とは
工事や清掃中以外、蛇口をひねるときれいな水が出ますが、マンションではそれを可能にしている“給水設備”も確認する必要があります。給水方式を大きく分けると、1度水を貯水槽に貯めた後に各部屋に給水を行う「貯水槽方式」、水道管から直接給水している「水道直結方式」の2種類が存在しています。

●貯水槽方式
初期のマンションから採用されている方式で、今でもこの方式を採用しているマンションは多く存在しています。
マンションの上部に設置された高置水槽から重力を利用して給水を行っているため、停電時にも利用することが可能。また、水を貯めてあるため工事や災害などで断水が発生しても、しばらく水を確保できるといったメリットがあります。
しかし安全な水を各部屋に送るためには、貯水槽の定期的な清掃や修繕が必要となり、そのメンテナンス費が掛かるといったデメリットも。さらに加圧給水ポンプを利用している場合は、停電時にはポンプも停止するため給水することが出来ません。

●水道直結方式
東京で1995年10月に許可されて以降、採用するマンションが増加した比較的新しい給水方式です。
貯水槽方式と違い、水を一切貯めず短距離・短時間で各部屋へ供給することが出来ますので、衛生面では優位になります。
貯水槽を設置する必要もありませんので設置スペースを有効活用が可能ですし、メンテナンスも不要です。水道本管からの給水圧力を利用しているため、停電時の断水に強いというメリットもありますが、上層階では夏季など使用水量が多い時期は水圧の低下が発生することも。同時に水道本管の断水時には供給は当然不可能になりますし、増圧給水ポンプを利用しているケースでは停電時には断水が生じるケースもあるでしょう。

水道直結方式のマンションは増加傾向にありますが、中古マンションは築年数が高ければ高いほど貯水槽方式を採用していることがほとんどです。貯水槽は定期的にメンテナンスする必要があり、繊維強化プラスチック(FRP)製の貯水槽であれば理想でおよそ15~20年程で交換することになります。その分コストがかかることになりますが、修繕積立金不足などで交換されなかった場合、いずれ供給される水質の低下も考えられます。
そのため、「どの給水方式か」、貯水槽方式であれば「前回の交換時期と次回の交換予定時期はいつか」を、不動産会社から聞きとっておく必要があります。


3. 品質低下リスクを確実に理解しておくこと


リーズナブルというだけで中古マンションを選んでしまえば、致命的な状況に陥り、その後「マンション投資の失敗」につながる危険性があるでしょう。中古マンションは中古マンションならではのリスクがあることを覚悟し、その上で物件を選ばなくてはなりません。品質低下リスクに不安を感じるのであれば、新築マンションや、どうしても中古マンションに拘るのであればできるだけ築浅のマンションを購入したほうが賢明かもしれません。
長い間安心できるマンション投資が出来るよう、後悔のないマンション選びをしましょう。