地震大国ともいわれる日本。地震が多いからこそ、耐震性に優れたマンションを求めるのは当然のことです。
マンションを購入しようとした場合、立地や環境、間取り、内装、価格など多くの注目ポイントがありますが、まず大前提としたいのが建物自体の「耐震性能」になります。購入したマンションに長く住み続けたい、または資産として持ち続けたいと考えているのであれば、マンション購入時にはしっかりと耐震性能を見極めることが重要でしょう。

実際にどのようなところを見て判断をすればよいのでしょうか?



目次
1. 地震に耐えられるマンションとは
2. 新築マンションは性能表示を確認
3. 中古マンションは着工時期に注目
4. エリア全体の地盤も確認

1.地震に耐えられるマンションとは


マンションが地震に耐えられるかどうかは、「耐震基準」で判断することが出来ます。
これは建築基準用によって規定されているのですが、日本の耐震基準は世界的に見ても非常に高い水準となっており、基準に合致しない建物が建築されることはありません。

その基準が、1981年(昭和65年)6月1日に改正された「新耐震基準」です。地震大国である日本では大地震が発生するごとに耐震基準が見直され、改正を重ねています。その中でも特に大きな改正となったのが1981年のもので、現在ではこの改正以前のものを「旧耐震基準」、以降のものを「新耐震基準」と呼んで区別しているのです。
ではこの2種類の違いを詳しく見ていきましょう。

■旧耐震基準
1981年以前の旧耐震基準で建てられたものは、“震度5程度の揺れで倒壊しない”程度という基準になっています。
震度5程度の中程度の地震までが範囲内で、震度6以上の大地震に関しては考慮されておりません。
また、“倒壊しない”のみであって、ひび割れなどの発生によりその後に住めなくなるなどの問題についても触れられていません。

■新耐震基準
こちらの基準で建てられたものは、震度5程度といった中程度の地震ではほぼ損傷を受けることはなく、震度6以上の大地震でも倒壊・崩壊を免れる程度の耐震性になっています。過去に発生した大地震における死者の大半が建物の倒壊によるものであったことから、何よりも人命を守ることを大前提としたものと言えるでしょう。
実際に、改正後の1995年(平成7年)に発生したM7.3の阪神淡路大震災の際にも、新耐震基準で設計された建物は全壊を免れたものが多いとの報告もされています。




2.新築マンションは性能表示を確認


すべての新築マンションは上述した新耐震基準で建てられているため、基本的にはかなり大きな地震でも倒壊・崩壊の心配はあまりないと言えます。
しかし、この耐震基準はあくまでも最低限の要素であることを忘れてはいけません。
同じ時期に建てられた新築マンションでも、建物によって耐震性能の差が存在しているからです。

その目安となるのが「耐震等級」。等級は1から3までの3段階で示されますが、新耐震基準を満たせば耐震等級1に、その1.25倍を耐えられるものは耐震等級2に、さらに1.5倍を耐えられるものであれば耐震等級3になります。
大半のマンションは等級1のものになりますが、耐震性能を重視する方が増えている状況を反映し、最近は等級2以上のマンションも増えているようです。新築マンションは性能表示されているものがほとんどのため、購入を検討しているのであればこの耐震等級に注目してみると良いでしょう。


3. 中古マンションは着工時期に注目


中古マンションはまず、着工時期に注意します。旧耐震基準か新耐震基準かを判断するのは、完成日ではなく着工時期です。
建築物を建てる際には建築確認申請を行う必要がありますが、この申請が改正後か改正以前のどちらに受理されたかで新旧が分かれるため、マンション完成日はあまり関係ありません。
たとえば1981年6月1日に完成した建物は、改正以前に申請が行われていることになりますから、旧耐震基準に基づいて建てられていることになるのです。

しかし中古マンションは築年数や工事完成日程度なら確認できますが、肝心の着工日を知ることはほとんどできません。その上マンションは一般的に工期が長いため、完成日が翌年の1982年1月だからと言って、確実に新耐震基準に基づいて建てられている、とも言い切れません。
着工日は不動産会社などに問い合わせれば調べてもらうことが可能なので、不安であれば確認してもらいましょう。

ですが、旧耐震基準のマンションだったからと言って、即座に購入候補から外すのは早すぎるかもしれません。
中には耐震構造的に安全性の高いものも存在していますし、耐震診断に基づいて耐震改修工事を実施したマンションもあります。
そのため、旧耐震基準で建てられたマンションは“新耐震基準と比較してどの程度の水準を満たしているか”、“耐震診断および耐震改修工事が行われているか”を確認することも重要です。




4. エリア全体の地盤も確認


マンションの耐震性を見極めるのであれば、建物自体の強度に注目するのはもちろんですが、目に見えている部分だけではなくマンションが建てられている地盤そのものにも注目する必要があります。マンションを建築する際には、地盤を把握するボーリング調査を行い、状況に応じて支持地層(支持層)まで杭を打ち込むなどといった対応がされます。が、地盤が柔らかかったり水分を多く含んでいるような土地の場合、大地震や水害の際には地盤沈下や液状化が発生する可能性が高まります。建物は無事でも足元から崩壊してしまうことも考えられるため、地盤の強さはまず確認しなくてはなりません。
地盤に関する情報は国土交通省のサイトなどインターネットなどで確認することができるので、まずチェックしておきたいところ。同時に自然災害リスクも知ることが出来るため、ぜひこちらも併せて調べておきましょう。


マンション購入時にはどうしても立地や価格面に目が行ってしまいます。しかし長く所有をしたいのであれば、地震発生時の安全性もぜひ確認しておくことが必要となります。もちろん、自然災害ですからいつどこでどのようなことが起きるかは誰も知ることが出来ませんが、もしもの時の被害を最小限に抑えるためにも、購入前には可能な範囲内でしっかりと安全の確認をしてください。

小雪