地震大国でもある日本では毎日のようにどこかで地震が発生し、時には大きな被害を出しています。
不動産投資において、リスクに対しては備えるという考え方が基本。予測が難しい地震には、地震や噴火を起因とした被害を補償する“地震保険”で対応している方もいらっしゃるでしょう。

しかしこの“地震保険”には当然費用がかかるもの。リスクには備えたいものの、その費用に見合うだけの補償は受けられるのか、マンション投資にも必要なものなのか、不安を感じて加入を見送ってしまう方が多いことも事実です。
そこで今回は、マンション投資における“地震保険”の必要性についてご説明します。



目次
1. 地震保険と仕組み
2. 地震保険に加入するメリットとデメリット
3. 地震保険加入時の注意点
4. まとめ

1. 地震保険と仕組み


地震保険は、その名の通り“地震”を起因とした火災・噴火・津波によって受けた損害を補償する損害補償保険の一種です。
地震の発生を防ぐことは不可能ですし、そもそも発生時期はおろか、被害を受ける場所を特定することすら難しいものです。ある程度の予測はできると言ってもおおよその確率が想定できる程度であり、万が一発生してしまえば建物の損傷や倒壊を免れることも難しく、状況によっては莫大な被害を受けることもあるでしょう。

そのような地震が発生した時の被害を最小限に抑えるための対策が“地震保険”になります。
地震保険が他の保険と大きく異なるのは、政府が関与しているという点です。そもそも本来の地震保険の目的が「被災者の生活の安定のため」であり、民間保険会社が負う地震保険責任を政府が再保険することで成り立っています。契約する相手は民間の保険会社ということは変わりませんが、巨大地震など万が一の時には政府からの補償を受けることが可能となっているのです。


■地震保険の保険料
通常の保険は保険会社によって補償内容に差があるため、比較を行うことが基本です。
しかし地震保険は上述の通り民間の保険会社と政府が共同で運営しており、公共性が高い保険であるということから、保険料に保険会社の利潤は含まれていません。そのため保険料はどこの保険会社の取り扱いでも内容は変わらず、火災保険の保険金額の30％から50％の範囲内と法令で定められており、一律であることが特徴となっているのです。
なお地震保険は火災保険とのセット契約が必要であり、地震保険単体での加入はできません。


■地震保険の補償内容
火災保険などとは異なり、実際の損害額がそのまま補償金として受け取れるわけではありません。
建物及び家財の損害の程度により、“全損”、“大半損”、“小半損”、“一部損”の4種類に分けられます。それに伴って建物の時価額の100％、60％、30％、5％が補償金として支払われることになるのですが、その補償金は建物で5,000万円、家財で1,000万円までが限度と定められています。




2. 地震保険に加入するメリットとデメリット


日本の国土は世界の0.25％でありながら、全世界で発生するマグニチュード6以上の20％が日本周辺で発生しています。日本全国どこでも地震が起こる可能性がある上、首都直下地震や南海トラフ巨大地震なども今後30年以内に起こる確率が70％といわれているため、地震への備えは必須であると言えるでしょう。

しかし自宅ではなく投資物件として購入したマンションの場合、地震保険へは加入したほうが良いのか、加入しないほうが良いのか、判断が難しいかもしれません。加入することによりどのようなメリットとデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。


■地震保険に加入するメリット
地震保険に加入することで得られる最大のメリットは、やはり予想できない地震による被害に備えられるということです。
所有している投資物件が全壊した場合はもちろん、大半損や小半損した場合でも、修復をしない限り賃貸経営を行うことができません。貸し出すことが出来なければ、収益を得ることができなくなるのです。その上、たとえ建物が全壊したとしてもローンの支払い義務はなくなりません。ローンの返済に加えて修繕費も支払わなければならないため、経営が苦しくなるどころか運営の継続ができなくなってしまうケースもあるでしょう。

損害の程度によって補償額は異なりますし、上限ももちろんありますが、加入していればその補償金を修復費用やローンの返済に充てることができます。賃貸経営の立て直しのためには、地震保険は非常に重要なものであると言っても過言ではないのです。


■地震保険に加入するデメリット
保険料は年々値上がりしており、その負担額が増えることがデメリットとなります。
たとえ保険金を支払っていたとしても、説明した通り補償金限度額が設定されているため、この保険だけでは完全な修復や建て直しまでは難しいこともあるでしょう。
保険金は確定申告時に経費として計上できる点は魅力ですが、加入は慎重に検討しなくてはなりません。




3. 地震保険加入時の注意点


■火災保険への加入が必須
上述の通り、地震保険のみの契約を行うことはできません。地震保険に加入するのであれば、まず火災保険へ加入することが必須となっています。地震保険という名前がついていますが、火災保険の特約のような位置づけのものと考えても問題ないでしょう。
なお、不動産投資ローンを利用する場合は、融資条件に「火災保険への加入」が含まれている金融機関がほとんどです。


■火災保険の保険金額によって変化
地震保険の保険金額は、契約した火災保険の保険金額にしたがいます。
火災保険の保険金額の30％から50％の間で任意に決めることが可能であり、当然この金額によって受け取れる保険料の利率が変化します。
マンションの購入価格や災害想定時の被害金額、受け取れる保険料のバランスなどを総合的に見てから、実際の保険金額を決定する必要があるでしょう。


■地震保険の補償対象
地震保険の補償対象は、“建物”と“家財”の2種類ですが、投資物件のオーナーとして地震保険に加入する場合は建物部分の補償だけで十分かと思われます。家財はその持ち主となる入居者がそれぞれ地震保険に加入していれば補償されるでしょう。


4. まとめ


1995年の阪神・淡路大震災以降、各地で大きな地震があるごとに地震保険が注目されるようになり、2011年の東日本大震災以降から加入を検討する動きは高まっています。しかし普及率はそれほど高くはなく、2019年時点での世帯加入率は33.1％とけして大きいと言える割合ではありません。

所有している投資物件が耐震基準を満たしているマンションであれば、倒壊や崩落する可能性はそれほど高くはないでしょう。
しかし想定外のことが発生してしまうのが自然災害です。もし被害を受けた場合、復旧にはそれなりの時間と費用を必要としますので、そこに原資として地震保険があるのかないのかは大きな差を生むことになります。地震はいつどこで発生するか予測が出来ないものだからこそ、そのリスク対策として地震保険への加入検討を行うことは必要であると言えるのです。

小雪