民法改正によって、2022年4月1日より成人年齢がこれまでの20歳から18歳へ引き下げられことは、おそらくニュースなどで聞いていることでしょう。日本では明治時代から成人年齢は20歳と定められていましたが、海外では成人年齢が18歳と定めている国が主流であることから、日本もそれにならう形になりました。

18歳で成人となれば、契約時に親の同意が必要なくなるということ。つまり、これからは18歳や19歳でも賃貸借契約を結ぶことが可能になるのです。
今回の成人年齢引き下げによって、不動産業界にどのような影響があると考えられるのでしょうか?



目次
1. 成人年齢引き下げによって変わったものと変わらないもの
2. 不動産投資への影響はあるのか
3. 発生が予想できるトラブルと内容
4. まとめ

1. 成人年齢引き下げによって変わったものと変わらないもの


まず、成人年齢引き下げ自体から見ていきましょう。
成人年齢が20歳から18歳に引き下げられたことで、変わったものと変わらないものは以下になります。


■18歳(成年)から可能になるもの
親の同意がなくても契約できる
10年有効のパスポート取得
公認会計士、司法書士、医師免許、薬剤師免許などの国家資格の取得
結婚(女性は16歳から18歳へ引き上げ)
性同一性障害の人が性別の取り扱いの変更審判を受けられる
普通自動車免許の取得(従来と同じ)


■20歳から可能になるもの
飲酒
喫煙
競馬、競輪、オートレース、競艇の投票権購入
養子を迎える
大型・中型自動車運転免許の取得

これまで20歳が成人であったときと比べ、すべてが成人年齢に達した時点で認められるわけではありません。
飲酒や喫煙、賭博などは、健康面の影響や青少年保護の観点から引き続き「20歳以上」と、現状維持となっています。

注目するべきポイントは、新成人の18歳から認められるようになる「契約」についてでしょう。
これまでは18歳は未成年であり、契約を行うには親の同意書が必須でした。成年に達することによってようやく親の同意なしで契約が行えるようになるのですが、今回の改正によって18歳の時点で成人となり、自由に契約することが可能となるのです。
例えば、携帯電話の契約、クレジットカードの作成、進学や就職の進路も自由に選べるようになります。
そして、賃貸借契約などはもちろん、不動産の売買契約も親の同意なしで締結が出来るようになることから、不動産業界にも影響を与えると多くの人は捉えているようです。




2. 不動産投資への影響はあるのか


不動産投資を行っている方が最も気になるのは、「成人年齢引き下げによって賃貸経営にどのような影響が出るのか」でしょう。わずか2歳の差とはいえ、18・19歳の大半はまだ社会人すらでなく高校や大学に在籍しているため、やはりまったく影響がないとは言い切れません。

ただし、その影響は悪いものだけではないでしょう。
たとえば学生向けの物件を取り扱っている場合、これからは18歳・19歳でも親権者の同意を取る必要がなくなりますので、これまで以上にスムーズな契約が出来るようになります。純粋に契約者の幅が広がるということは、不動産業界全体から見ても決して悪いことではありません。

とはいえ、それに伴うリスクも否定できないもの事実です。
社会経験が浅い若い入居者ならではのトラブルも想定されています。自分で契約を行ったからと賃貸物件を自分の家と思い込み自由に行動した結果、周囲とのトラブルが発生してしまうといったことは考えられるでしょう。
もちろんどの年代にもトラブルは発生するものですが、やはり若い年代のほうが騒音などの近隣トラブルを発生させやすい傾向があります。さらに成人年齢が下がることによって、今まで以上に増加することが危惧されているのです。


■家賃保証会社の対応
18歳、19歳でも単体で家賃保証の審査対象になることから、やはり顧客増加につながると好意的に見られています。
特に20歳以下だからと厳しく審査を行うといったことはなく、20歳以上と同様に給与額や勤務先の情報で審査することは変わりないようです。大学生でアルバイトをしている場合でも、支払いが十分行えると判断されれば審査に通る可能性もあるでしょう。
もちろん保証会社によって対応や審査基準は異なるとは思われますが、これまでとそれほど大きな変化はないようです。


3.発生が予想できるトラブルと内容


成人年齢引き下げは不動産業界全体に悪い影響を与えるものではない、というのはここまでにお伝えした通りです。賃貸借契約などの法的行為に関するもの、家賃保証会社による審査など「賃貸物件を借りる」ことに関しては問題ありません。

ただ前述の通り、“入居後に発生するトラブル”は増加するのではないか、という懸念が強く持たれていることも事実でしょう。たとえ法律上では成人であるとされてはいても、18歳、19歳である事実は変わらないのです。今日から成人ですと言われても、急に思考や言動、行動が大人になるということはありえません。

成人年齢引き下げによって、増加することが考えられるトラブルはこちらになります。




■住民トラブル
近隣住民とのトラブル、その中でももっとも増加するだろうと想定されているのはやはり「騒音問題」です。
インターネットでの動画配信サービスが増加し、これを好む若者も少なくありません。時間を気にせず大音量で視聴した結果、苦情が出るということは簡単に想像できます。また、オンライン授業や講義、ボイスチャットをしながらのゲームプレイ、web会議ツールを使った家飲み、動画に合わせたフィットネスやダンスなど、すでにこのような“騒音”の問題を抱えている方もいらっしゃるかもしれません。


こういった音のトラブルを発生させる人の多くは、“自分が騒音を発生させている”という自覚がありません。若者に限らず、これまで一戸建てにしか住んでいなかった、または防音性能の高い集合住宅にしか住んだことがない人たちにとっては、そもそも外に音が漏れるなどということ自体を想定しておらず、「普通に生活しているだけなのに」という感覚が強いようです。


■設備故障による交換トラブル
賃貸物件に備え付けられている設備が故障した場合は、オーナーや管理会社に連絡するのが基本です。備え付け装備はオーナーの持ち物であるため、借主が勝手に交換や修理を行うことはできません。電球や蛍光灯など、一部の消耗品の交換なら問題ありませんが、故意や過失の場合を除けばオーナーが修理費を負担することになります。
これを知らない若者が勝手に修理を依頼し、退去時にトラブルになってしまうケースも考えられるでしょう。

他にも、成年になって結んだ契約は未成年者取消権の行使が出来なくなるため、これを狙った詐欺が横行することが予測されています。広告の修理業者に依頼したら高額請求された、という消費者トラブルも増加しています。


■金銭トラブル
身の丈に合わない家賃の物件を契約した結果、滞納してしまうことも懸念されています。
若い世代は特に「新しいきれいな物件」を好みやすい傾向が強く見られますが、そのような物件は総じて家賃相場が高いもの。何とか払えるだろうと背伸びをしていざ入居したものの、生活が苦しくなり家賃を滞納してしまう可能性も否定できません。
また、水道や電気、ガスなどといったライフラインに関する知識が乏しく、自分で別に契約をする必要があることを知らなかったり、光熱費などもすべて家賃に含まれていると思い込んでいるケースもあるようです。


4. まとめ


今回は、成人年齢引き下げによる不動産投資への影響と、それに伴って増加が懸念されているトラブルの内容についてをご紹介しました。賃貸借契約などの法的行為に関するものは、親権者の同意が不要になる分だけ手間が減ること、また純粋に間口が広がるということで、不動産投資や賃貸経営全体に悪い影響を与える法改正ではないと考えられています。

その一方で、若い世代ならではの“知識不足”、“経験不足”を起因としたトラブルが発生するリスクが高まることは否定できません。独立したばかりの新成人にとっては初めてことばかりになるでしょうから、入居時にはしっかりとルールを伝えておくなどといった対応が求められることになります。「言わなくてもわかるだろう」「契約書に書いてあるから大丈夫だろう」と済ませるのではなく、賃貸物件の基本からトラブルの対処法、連絡先など、しっかりと説明しておくことが重要かもしれません。
不動産投資を続けている以上は若者によるトラブルから逃れるのは難しいため、ある程度のサポートを想定しておいたほうが良いでしょう。

小雪