区分マンション投資に有利！？ワンルームマンション条例とは

こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

既に不動産投資を始めている方は知っている方もいらっしゃると思いますが、
近年、多くの自治体でワンルームマンションの建築に関する規制がかかっています。

特に東京23区では、区によって差はありますが、
全ての区で何らかのワンルームマンション規制があります。

つまりは新しくワンルームマンションを建設しにくくなっていて、
供給過多になりにくい状況が加速するのでは？と思われます。

もしそういうことならば東京23区のワンルームマンションは、
逆に狙い目なのかもしれませんよね。

というわけで今回は「ワンルームマンションに関する条例や規制とその影響」
について見ていきたいと思います。

参考になれば幸いです。

 

 1. ワンルームマンション規制とは

さて、そもそもワンルームマンション規制とはどういったものなのでしょうか。

噛み砕いて説明すると、
ワンルームマンションを建てる際には部屋の数や広さを一定以上にしなくてはならなかったり、
ワンルームにしては広い部屋（＝ファミリー向け）の数を一定数設けなくてはならなかったりなどがあります。

つまり、建築する際に必要な土地が広くなってしまったりすること等々の要因で、
コストがかかりやすくなってしまっているのです。

また、東京23区では40㎡が多く名古屋や大阪では18㎡以上というように、
特に東京の場合は専有面積の広さの設定が他の都市に比べて広いため、
東京の中でもさらに23区内には新しくワンルームマンションを建築しにくくなっています。

 2. 東京23区各自治体のワンルームマンション規制一覧

実際にどのような規制があるのか。
以下に豊島区のHPで公開されている東京23区各自治体の実際の規制をまとめてみました。

行政区	最低面積	対象	ファミリータイプ住宅の設置条件
千代田区	25㎡	階数４以上 専用面積30㎡以下の住戸が10以上	総戸数が20戸以上の場合は、40㎡以上の住戸面積の合計が全住戸の1/3以上
中央区	25㎡	住戸数10以上	40㎡以上の床面積の合計が全住戸の1/3以上
港区	25㎡ 商業地域は総戸数の1/2未満を20㎡にできる	37㎡未満の住戸が7以上の集合住宅 ただし、50㎡以上の住戸が総戸数の3/4以上ある場合は除く	総戸数が30戸以上の場合 商業地域は（総戸数－29）×1/10＋1戸以上を50㎡以上 その他の地域は（総戸数－29）×2/10＋1戸以上を50㎡以上
台東区	25㎡	住戸数10以上	総住戸数が15戸～49戸で高さが40ｍ以下の場合 40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上 総住戸数が50戸～99戸で高さが40ｍ超～50ｍ以下の場合 50㎡以上の住戸が総戸数の1/9以上かつ40㎡以上の住戸が総戸数の1/3以上　など
墨田区	25㎡	住戸数15以上 または 階数3以上で住戸数10以上	住戸数25戸～99戸の場合 40㎡以上の住戸が住戸数の30%以上
江東区	25㎡	階数3以上で住戸数15以上かつ過半数以上が40㎡未満	40㎡以上の住戸を151戸以上含む場合 90㎡以上の住戸を世帯用住戸数の1/10以上設置 25㎡以上40㎡未満の住戸を世帯用住戸数の1/5以上設置
荒川区	25㎡	住戸数15以上	住戸数が15戸～29戸の場合 総戸数の1/3以上を50㎡以上にする 住戸数が30戸以上の場合 総戸数の1/2以上を50㎡以上にする
足立区	25㎡	階数3以上で住戸数15以上	40㎡未満の住戸が30戸以上の場合 （40㎡未満の住戸－29）以上の住戸数を75㎡以上にする
葛飾区	25㎡	階数3以上で住戸数15以上	住戸数が15戸～29戸の場合 （住戸数－15）×1/2を55㎡以上の住戸にする 住戸数が30戸以上の場合 （住戸数－15）×1/2以上を55㎡以上の住戸にする かつ1/5以上を75㎡以上の住戸にする
江戸川区	30㎡	階数3以上で住戸数10以上	-
文京区	25㎡	40㎡未満の住戸数10以上	総戸数が15戸超の場合 （総戸数－15 ）×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
豊島区	25㎡	階数3以上で住戸数15以上	なし
北区	25㎡	階数3以上で住戸数15以上	40㎡未満の住戸が30戸以上の場合 （総戸数－30戸）×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
板橋区	25㎡	階数3以上で35㎡未満の住戸が15戸以上で総戸数の1/3以上	35㎡未満の住戸が30戸以上の場合、以下のいずれかを選択 （35㎡未満住戸－29）×1/3以上を55㎡以上の住戸にする （35㎡未満住戸－29）×1/2以上をバリアフリー住戸にする
練馬区	25㎡	40㎡未満の住戸数15以上	40㎡未満の住戸が３０戸以上の場合 一律10戸以上を55㎡以上の住戸にする 10戸に加え、（総戸数－40）×1/2以上を55㎡以上の住戸にする
新宿区	25㎡	階数3以上で30㎡未満の住戸数10以上	30㎡未満の住戸が30戸以上の場合 1種低層内→（30㎡未満の住戸数－29）×1/2以上の戸数を40㎡以上にする その他の地域→（30㎡未満の住戸数－29）×1/3以上の戸数を40㎡以上にする
渋谷区	28㎡	階数3以上で33㎡未満の住戸が15以上かつ総戸数の1/3以上	商業地域は、（総戸数－15）×1/3以上を50㎡以上の住戸にする その他の地域は、（総戸数－15）×1/2以上を50㎡以上の住戸にする
中野区	25㎡	階数3以上で住戸数12以上	（総戸数－11）×1/2以上の戸数を40㎡以上にする
杉並区	25㎡ 住戸数が10未満の場合は20㎡	階数3以上で住戸数20以上 階数3以上で40㎡未満の住戸数6以上	40㎡未満の住戸数が20戸超の場合 20戸を超える部分×1/2以上の住戸を40㎡以上にする
品川区	20㎡ 1種低層地域は25㎡	階数3以上で30㎡未満の住戸が15戸以上かつ総戸数の1/3以上	30㎡未満の住戸が15戸～19戸の場合 1戸以上の住戸を40㎡以上にする 30㎡未満の住戸が20～29戸の場合 1戸以上の住戸を40㎡以上にする
目黒区	25㎡	階数3以上で40㎡未満の住戸数10以上 住戸数20以上かつ延べ面積1,500㎡以上 階数5以上で高さ15ｍ以上1,500㎡以上 敷地面積1,000㎡以上	40㎡未満の住戸が30戸を超える場合 （40㎡未満の住戸－29戸）×1/2以上を40㎡以上かつ平均が55㎡以上となる住戸にする
大田区	25㎡	住戸数15以上	30戸以上の場合は、40㎡超の住戸数の数を 1種低層/2種低層　→1＋（住戸数－30）×1/2 1種中高層～準住居　→1＋（住戸数－30）×1/3 準工業/工業　→1＋（住戸数－30）×1/5 近商/商業　→1＋（住戸数－30）×1/10　など
世田谷区	25㎡	住戸数20以上で専用面積40㎡以上 延べ面積1500㎡以上 住居系/準工業地域内は階数3以上で40㎡未満の住戸が12以上 商業系地域は階数3以上で40㎡未満の住戸が15以上	40㎡未満で延べ床面積1,500㎡以上の住戸数30戸超の場合 （40㎡未満住戸数－30）×1/2以上

情報元：豊島区HP「２３区における集合住宅条例等の比較（ワンルームマンション関連）一覧」

 3. ワンルームマンション規制が始まった背景

そもそもなぜこういった規制が出来たのでしょうか。
ワンルームマンションを規制するということは、
主に入居するであろう単身者世帯の増加をなるべく防ぎたいという、
自治体の考えがあるのかもしれませんよね。

規制をかけている理由は大きく2つです。

まずは税金です。
最近の日本では何をとっても財源の確保が騒がれていますよね。

単身者世帯、特に若者の多くは地方から上京してくる勢がほとんどです。
そういった主に上京組の学生は地方の実家に住民票を残したままであることが多く、
引越し先の自治体に住民税を納めないということになります。

あくまで一例ですが、
要は住民税が入ってこない可能性の高い単身者世帯を後押しするよりも、
しっかりと住民税が見込めるファミリー世帯にとって住みやすく過ごしやすい地域にして
世帯数を増やしていく方が徴税を見込めるというわけです。

さらに単身者はある意味で身軽なので、
ワンルームマンションを一時的な住まいとして利用する傾向も高く、
転々と地域を移動しやすいと考えられます。
そうなると定住しやすいファミリー世帯を増やす方が効率も良いですよね。

どの自治体もなるべくなら自分の地域に定住して欲しいと考えるのは自然な考えだともいえるでしょう。

もちろん発端はお金ではないかもしれませんが、
地域を活性化させるためにはそこに住む住民の力が必要ですし、
住民を元気にするためには様々な試行錯誤と地域管理が必要で、
回りまわって住民税の徴収も避けては通れないのでしょう。

2つ目の理由として考えられるのがマナーの問題です。

前述したように単身者はあまり定住することはなく転々とする傾向があり、
つまり1つの地域に対してさほど重要視していない可能性があります。

もちろん全ての単身者がそうだとは思いませんが、定住するファミリー世帯と比べると、
マンションに住む上での騒音やゴミ出しなど
地域によるマナーを守らない傾向が高いと考えられています。

地域を管理する自治体にとって、
マナーを守らないし住民税も納めない単身者より、
地域を愛してくれて長期にわたって住民税を納めてくれるファミリー層を後押ししたいとなるわけですね。

結局は人間同士の繋がりがこういった規制を生み出す原因になったといっても過言ではないかもしれません。

 4. ワンルームマンション規制が不動産投資に与える考えられる影響とは

さてここまでワンルームマンション規制についてまとめてきましたが、
不動産投資にはどういった影響が考えられるのでしょうか。

東京、特に23区内の単身者世帯数はこれからも増加していくと予想されています。
みなさんも何となく想像つきませんか？

少子化や高齢化と騒がれていますが、婚姻率も低下しています。
特に若い世代では結婚しなくてもいいと考える人が割と増えてきているのが現状です。
生き方が多様になってきたというのもあるかもしれませんし、
何よりまだまだ結婚するメリットが少ないというのもあるかもしれません。

そうして単身者の若者はそのまま年を重ねていき、単身の高齢者となっていきます。
こればかりは急にみんなの意識を変えるというのは難しいので、
先の未来まである程度の予想は出来ているようです。

さらには地方や海外からも単身者は続々と都心に集まってくるようになり、
日本全国の人口は減少していくものの東京23区内の人口は増加していく傾向にあるようですので、
自ずと単身者世帯も増える見込みがあります。

 

となると、ワンルームマンションの需要が増えるという予測が立ちます。
しかしワンルームマンション規制が解かれない限り、供給は十分とは言えないでしょう。

あくまで不動産投資という角度から考えるならば、
供給側が足りていないということは家賃を下げたり空室が生まれるリスクは低いと思えるのです。

よって東京23区での区分マンション投資にとっては追い風になるかもしれませんね。



いかがだったでしょうか。
今回は「ワンルームマンションに関する条例や規制とその影響」について考えてみました。

ワンルームマンション規制によって単身者世帯の増加を軽減するような動きがある中で、
避けられない時代の流れによって東京23区では単身者は増えていく見込みがあるのです。

ワンルームマンションの需要と供給のバランス、今後の傾向を考えると、
不動産投資をする上で都心のワンルームマンションへの投資は実に魅力的なのかもしれません。