こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資デビューを考えている方々向けに不動産投資についてお伝えしていく、
【初心者シリーズ】と題して不動産投資について色々と考えていきたいと思います。
今回は「サブリースについて」考えていきたいと思います。
そもそも“サブリース”という言葉を聞いたことありますか？
不動産投資に関わっている方なら、1度は聞いた事があるであろう言葉です。
しかし、それが実際にどのようなものなのかよく知らないという方も多いかもしれません。
というわけで今回は“サブリース”が一体どういった感じでどのような特徴があって、
どのような注意点があるのかについて解説していきたいと思います。
目次 ーtable of contents
1. サブリースの概要と特徴
ではさっそくサブリースについて解説していきます。
サブリースを簡単に解説すると、
サブリース会社がオーナーから物件を借りてその物件を入居者に貸すという、
いわゆる転貸（又貸し）の契約の事を指します。
本来、不動産投資を行う場合は物件の管理をオーナーが自ら管理することになります。
サブリース契約ではサブリース会社に物件を貸し、
管理会社が入居募集を含めた維持管理業務を行います。
つまり「非常に助かる～」となるわけですね。
年金受給できるのか？など将来に対して不安に思ってしまう時代なので、
副収入を求めて投資を始めるサラリーマンの方も増えているようですが、
そんな忙しいサラリーマンにも人気な契約だったりします。
サブリースには2種類あって、家賃の取扱に違いがあります。
○賃料固定型(家賃保証型)
一般的にサブリースといわれるとイメージされやすいのはこちらになります。
入居状況に関係なくサブリース業者が一定の賃料を支払うという形式です。
つまり、仮に入居者がいなくともオーナーは、
サブリース会社から管理費や手数料などを引いた分の一定額の家賃を得ることが出来ます。
ということは家賃が保証されるということになるため、
オーナー目線で考えると空室リスク対策になるというわけですね。
○実績賃料連動型(パススルー型)
この実績賃料連動型(パススルー型)は、入居者より得た賃料に応じて、
オーナーが受け取れる収入が変動します。
つまり、単純に入居者がいなければ家賃収入が入らない＝家賃保証は無いので、
あまり一般的ではありません。
しかし、賃料固定型(家賃保証型)と比べるとオーナーの取り分は多い傾向にあるようです。
入居率が高い物件ならば非常に嬉しいタイプといえるでしょう。
2. サブリースのメリット・デメリット
ではサブリースのメリット・デメリットについてまとめていきます。
今回はサブリース契約で一般的な賃料固定型(家賃保証型)に関して、
メリット・デメリットについて考えていきたいと思います。
まずメリットの1つとして家賃保証がある＝空室リスクの対策になる事が挙げられます。
前述した通り、入居者がいてもいなくても、
一定の賃料が支払われることが最大のメリットといえるでしょう。
もう1つ、管理業務を任せることができるというメリットもあります。
サブリース会社が入居募集など面倒な管理業務をしてくれるわけなので、
忙しい方でも不動産投資を続けることができるわけですね。
次にデメリットですが、まず契約期間や契約更改による収益の低下が考えられます。
一般的にサブリースの契約期間は10～30年程度のものが多いです。
そのため、契約期間を過ぎると家賃保証が行われません。
また、契約期間中ずっと同じ内容ということはないことが多く、
何年かに一度は契約内容が更改され保証額が下がったり、場合によっては解約もあり得ます。
次に敷金や礼金を受け取ることができないというデメリットもあります。
サブリース契約をしている場合、
入居者はオーナーではなくサブリース会社との契約になるため、
敷金や礼金を受け取ることができません。
またオーナー側が家賃設定を決められない、簡単に解約ができないということにも要注意です。
サブリース契約はオーナー側が家賃を設定する権利がありません。
仮に入居率が高いから賃料を上げたいといっても上げることができないのです。
簡単にサブリース契約を解約できない仕組みになっているケースが多く、
もし万が一解約するとしても管理会社側に非常に有利な条件が設定されていることがあります。
これは、本来は入居者が不当に追い出されないための法律（借りる側を守るための法律）である「借地借家法」の影響といえます。
形式上は管理会社がオーナーから物件を借りていることになるので、
サブリース会社側の方が守られてしまうというわけです。
3. 家賃保証を前面に出し過ぎる営業に注意？
家賃が保証されるという大きなメリットがありながらデメリットも存在するサブリース契約ですが、
不動産を売る営業担当者の中にはとにかく売れればいいと考え、
家賃保証を全面に出すことでデメリットを説明しないということも起こり得ます。
最悪の場合、会社ぐるみでそういった考えを持っている場合もないとは言い切れないのです。
家賃保証の部分のみを強調し、前述した「契約期間や契約更改による収益の低下」や、
「オーナー側が家賃設定を決められない、簡単に解約ができない」
といったデメリットの部分を説明しない営業には特に要注意です。
過去には「家賃収入が最長で30年間まったく変わらない」と謳い、
実際にはオーナーに家賃の減額を迫っていた事例や、
最悪な場合ですと「30年家賃保証」などと謳い投資者を募ったけれど、
その企業による様々な運営上の不正があった結果、
最終的には入居者が集まらず赤字が続き最終的には経営破綻してしまったという事例もあります。
何が言いたいかというと、
リスクを隠してうまい話を持ち込んでくるケースには注意しましょうということですね。
4. サブリースのトラブルに巻き込まれないように法律を知っておこう
前述したような事例が発生しないよう、2020年12月に、
「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」である
通称サブリース新法が施行されました。
業者とオーナーのトラブルを防止するため、規制が強化されたということです。
禁止となる不当な勧誘行為をより明確にするために以下の3つが加わりました。
・家賃減額のリスクを明記しない
・契約期間中に解除の可能性があることを明記しない
・オーナーからの契約解除には正当事由が必要と明記しない
つまり先程デメリットで挙げた部分を明記しなければならなくなったというわけですね。
また、誇大広告の禁止事項も明確となり、とにかくデメリットに対し、
明瞭かつ正確な表示による情報提供、説明、明記をするようなガイドラインとなっています。
ペナルティを設定することによりサブリースにまつわるトラブルを抑制するため、
違反した業者には罰則があります。
6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金もしくはその両方です。
さらに業務停止命令等の行政処分を受けることになります。
あくまでサブリースにまつわるトラブルを抑制するためなので、
オーナーへの救済措置という点はあまり盛り込まれていません。
救済措置として他にどのような法律があるのかを紹介します。
■宅地建物取引業法
不動産会社（サブリース会社）が強引な勧誘を行い、半ば強制的に契約を結ばせた場合に適用されます。
売主の事務所以外での契約の場合は8日間以内ならばクーリングオフが可能です。
しかし8日間以内でも引き渡しを受け、
代金をすべて支払った場合はこれが適用されないので注意が必要です。
■消費者契約法
特に初めての不動産投資でサブリースに関するトラブルに巻き込まれてしまった場合には、
この消費者契約法が適用されるかもしれません。
何度もお伝えしているような勧誘の方法が不当だった場合、
理想的なシミュレーションのみを説明しデメリットやリスクまたは不利益に関しては、
一切説明せず隠そうとしていた場合などに被害の救済がされる可能性があります。
いかがだったでしょうか。
今回は「サブリースについて」メリットやデメリットを含めまとめてみました。
サブリースの注意点に気をつけながら家賃保証という大きなメリットを上手に利用すれば、
物件の管理などに手を煩わさずリスクを少なく安定した運用で収益を上げることも可能です。
実際にそういうオーナーさんもたくさんいらっしゃいます。
専門家だからといって業者の言うことを鵜呑みにして任せきりにしたり、
法律が守ってくれるんでしょ？と甘え過ぎては良くないので、
しっかりと知識を付けて投資に向き合うようにした方が良いでしょう。
