不動産投資を行う上で物件選びをしている際、「なぜこの物件はこの価格なのだろうか？」と疑問に思うことも多いのではないでしょうか？また、売却を行う際にも、想定してた以上に高かったり、安かったりということもめずらしくないかもしれません。

実は不動産の価格を決定する基準は5つあり、不動産投資をするのであればその価格がどのような基準で導き出されているもか理解することが重要なのです。
そこで今回は、不動産評価額の意味や指標をひとつずつ解説していきます。



目次
1. 不動産評価額の基礎知識
2. 不動産評価を決定する5種類の指標
3. 不動産評価額を調べる方法
4. まとめ

1. 不動産評価額の基礎知識


不動産の評価額とは、土地や建物の価格や税金を計算する際の基準になる価格です。不動産が土地の場合は土地の、一戸建てやマンションなど土地の上に建物がある場合は土地と建物それぞれに評価額が存在します。
基本的に不動産は取引価格が大きく、またいくつもの税金が関係するもの。そのため、ある程度の指標となる価格が国や都道府県によって定められており、この“指標となる価格”が「不動産評価額」なのです。

そしてこの不動産評価額は、“1つの不動産に対して複数の評価額がある”のが最大のポイントでしょう。
それぞれ見る人や目的によって基準にする評価額が異なるので、利用する目的ごとに対応した評価額を調べることが最も重要になります。


2. 不動産評価を決定する5種類の指標


「一物五価（いちぶつごか）」という言葉を聞いたことはないでしょうか。
これは不動産評価額を指し、“一物”がひとつの土地（不動産）、“五価”が5つの価格のことを意味しています。一物四価、一物六価などと言われることもありますが、基本は一物五価で覚えておいて問題ありません。
では、それぞれどのような、何のための価格であるのかを見ていきましょう。


■公示地価
もっとも耳にしやすく身近な不動産評価額がこの「公示地価」でしょう。対象となる土地の基準地の正常な価値を評価した価格であり、不動産の取引においては価格の目安となるほか、公共用地買収や補償の基準価格にもなります。
国土交通省が公表する土地取引の目安となる価格であり、毎年1月1日時点の価格が3月末頃に公表されます。


■基準地価
基準地価の正式名称は「基準地標準価格」で、各都道府県が公表する全国2万カ所以上の基準地の1平方メートル当たりの価格になります。評価方法は公示地価とほぼ同じですが、公開元や基準日、算出方法や対象などが異なるのが特徴です。
基準地価の公表は公示地価の公表から半年後にあたるため、公示地価を補完する役割を持っていると考えても良いでしょう。


■固定資産税評価額
その名の通り、主に「固定資産税の指標となる価格」です。全国の市町村（都23区の場合のみ都）が3年ごとに1度、4～6月に公表し、都市計画税や登録免許税・不動産所得税などの算出にも使用されます。
あくまでも固定資産税を算出するための評価額のため、購入価格や販売価格とは差が出る点には注意しましょう。公示価格の60～70％程度、建物の場合は建築費の50～70％程度が目安です。

なお、固定資産税は不動産評価額の1.4％（標準税率）ですので、「固定資産税÷1.4％」で固定資産税評価額を知ることが可能です。


■路線価
こちらは国税庁が公表する評価額であり、財産評価基準に基づいた鑑定が行われています。
公示地価と同様に1月1日時点における路線価を、その年の7月に公表します。
国税庁が関わっていることからわかるように、税金を計算する際の基準となる土地価格であり、相続税や贈与税などに用いられる評価額です。
路線価には国税庁による「相続税路線価」と、各都道府県による「固定資産税路線価」の2種類が存在しますが、一般的に路線価と言えば相続税路線価を指すケースが多いようです。また、相続税路線価の場合は公示地価のうちの80％程度、固定資産税路線価の場合は公示地価のうちの70％程度が評価水準と言われています。




■実勢価格
時価ともいわれるのがこちらの実勢価格です。不動産市場で実際に売買が“行われる”または“行われた”価格を指します。ここまで説明した他の評価額は「鑑定を行って算出した目安」でしたが、実勢価格だけは鑑定ではなく実際に取引が行わなければ決まることがない価格になります。それに従い、目的や公表、測定なども存在していません。
もし取引成立のデータがなければ、周囲の取引事情や上述した公的な評価を参考にするケースもあります。他のものと比較すれば非常に不安定な価格ですが、多くの人にとっては最も気になる価格かもしれません。


3.不動産評価額を調べる方法


5つの不動産評価額が存在することはお伝えしましたが、実際にその評価額はどうやって知ることができるのでしょうか？
ここではその調べ方をご紹介します。


■公示地価・基準地価の場合
こちらは毎年調査・公表されるため、簡単に知ることが可能です。
それぞれ、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べられ、任意の物件の公示地価と基準地価を同時に確認できますので、容易に比較することができるでしょう。調査年ごとのデータを閲覧することにより、土地価格の推移をみることもできます。


■固定資産税価額の場合
固定資産税評価額を調べる方法として最も簡単なのは、毎年送付される固定資産税の納税通知書を確認することになります。基本は課税明細書の価格・評価額の欄に記載されているため、そちらをチェックしましょう。同時に課税標準額も固定資産税課税標準額・都市計画税課税標準額の欄で知ることが可能です。

他にも固定資産税評価証明書の取得や固定資産課税台帳の閲覧をするという方法もありますが、手続きや問い合わせが必須であり、時間を要したり手数料が発生することもありますので注意しましょう。




■相続税を知りたい場合
相続税を知りたいのであれば、相続税路線価を調べることになります。
こちらは国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」を参照し、道路の数字（路線価）とアルファベット（借地権割合）を確認します。
なお、路線価から地価を調べることはできますが、地域によっては路線価がないこともあります。そのため実際の相続税の計算には、「路線価がつけられているか」「路線価がついていないか」の2種類が存在しています。

・路線価方式
路線価がついている場合、こちらの路線価方式で計算することが可能です。
「路線価（土地の価格）面積＝土地の評価額」という計算式が基本ではありますが、こちらで出せるのは公示価値の8割程度であり正確な評価額を出すことはできません。詳細な金額を知りたい場合は、税理士に依頼することになるでしょう。

・倍率方式
地方や郊外などは路線価がつけられていないことが多いため、こちらの倍率方式を用いることになります。
まずは国税庁のホームページにて評価倍率表を確認し、「固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額」で相続税を計算することができます。


■実勢価格の場合
最も簡単に実勢価格を知りたいのであれば、固定資産税評価額から計算する方法が良いでしょう。
固定資産税評価額は実勢価格の70％程度であるため、「固定資産税評価額÷0.70」で大まかな数字を出すことができます。もちろん正確ではないものの、参考数値として確認することは可能です。


4.まとめ


今回は、不動産評価額の基礎知識から、5種類の指標と不動産評価額の確認方法までをお伝えしました。

不動産の取引は大きな金額が動くものであり、またいくつもの税金も関わってくるため、大きく分けて5つの指標が存在しています。相続税が知りたいのであれば相続税路線価、固定資産税が知りたいのであれば固定資産税価額、土地価格の推移であれば公示地価・基準地価を利用すれば良いでしょう。売買価格であれば実勢価格や固定資産税評価額を用いるという方法があります。

ただし、あくまでも計算で出せるのは参考数値ですので、正確な数値を知りたいのであれば専門家に調査を依頼することをおすすめします。

小雪