こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

みなさんは東京ルールというのをご存知でしょうか？
東京で賃貸物件を借りる際に重要となるガイドラインです。

賃貸物件の退去時トラブル防止のため
東京都が2004年から設けた賃貸住宅紛争防止条例のことですね。

東京都に限らず同じようなルールを用いて説明する不動産会社も増えてきているので、
賃貸物件に住んでいる人ならば知っていて損は無いでしょう。

賃貸物件を退去する際に原状回復を求められる事が多いと思います。
その際に大家さんと入居者のどちらがどれくらい費用を負担するのか、という部分が 曖昧だったことにより、
トラブルが起こりやすかった背景があり、この東京ルールが設けられたわけですね。

そんなわけでトラブルを防止するためには、
何も不動産会社側だけが改善すれば良いというわけでもなく、
入居者側もしっかりと知識を付けて双方のトラブルを回避する必要があります。

そこで今回は「東京ルールについて」まとめていこうと思います。

 目次  ーtable of contents


 1.東京ルールとは
 2.退去時の原状回復費用
 3.入居中の設備修繕費用




 1. 東京ルールとは


ということで改めて東京ルールの仕組みについて深掘りしていきます。

東京ルールに基づき不動産会社にあたる宅地建物取引業者は、賃貸物件に入居しようとする人に対して、
退去時の原状回復の内容、入居期間中の必要な修繕、契約においての特約条項、
修繕および維持管理などに関する連絡先を伝えなければならないという義務があります。

また東京ルールの適用対象は以下3つの条件を満たす賃貸物件です。

  • 東京都内にある居住用の賃貸物件
  • 2004年10月1日以降の新規賃貸借契約
  • 宅地建物取引業者が媒介代理を行なう賃貸物件

    • あくまで居住用の賃貸物件にのみ適用となる条例なので、事業店舗用の賃貸物件には適用されないようですね。

    基本的には知識の浅い入居者を守るために設けられたルールとなっており、
    特に重要なのが退去時の原状回復の内容と入居中の設備修繕についてではないでしょうか。



     2. 退去時の原状回復費用


    さて、最もトラブルの多い退去時の原状回復費用についてまとめてみます。

    借り主側の故意的なものではなく生活する上で自然に発生したものであれば、
    基本的には貸し主側の負担になる    というのがポイントです。

    例えば冷蔵庫などの背面の壁にできる電気ヤケや日差しによる色あせた日ヤケ、
    清掃や手入れを怠った結果で汚れや傷みが生じたと判断されない程度の、
    換気扇の油汚れだったり水回りの水垢やカビ、
    破損や紛失の無い鍵を次の入居者のために取り替える費用なども貸し主側の負担です。

    他にも家具や家電の配置による床のへこみやポスターなどによる壁紙の変色、
    画鋲の穴なんかも貸し主側の負担になります。

    逆に普段の生活をする上でその後のアフターケアを怠ってしまった場合などに発生するものは、
    基本的に借り主側の負担になる    ので注意が必要です。

    例えば禁煙と決められていたのにもかかわらずタバコを吸って壁にタバコのヤニを付けてしまったり、
    壁に棚を設置したりする際にクギ穴やネジ穴を開けてしまった場合、
    飲み物をこぼしてしまってすぐに拭き取らなかった事でシミになってしまったり、
    イスなどでキズやへこみが出来てしまった場合などは借り主側の負担となります。

    他にも引越しする際にキズを付けてしまったり、
    ペットなどを飼っていてキズやニオイが付いてしまった場合も借り主側の負担です。

    ただ必ずしもそれらに当てはまらない場合があります。
    それが契約における特約条項です。

    経年劣化以外のキズや汚れが無ければ基本的には、
    ルームクリーニングや壁の張り替え費用は貸し主側の負担となるわけですが、
    もしも特約条項に“借り主が負担する”と書かれていた場合は借り主側の負担となるのです。

    物件契約時に不動産会社から漏れなく説明されていた場合は、
    こういった費用負担を避けるのは難しいので、
    物件契約時の説明はきちんと確認した方が良いでしょう。



     3. 入居中の設備修繕費用


    もう1つ重要なのが入居中の設備修繕費用についてです。

    どうしても入居中に部屋の設備が故障してしまうケースはあり得るかと思います。
    その際の修繕費用は借り主、貸し主のどちらが負担するのかという話ですね。

    基本的には原状回復と同じような考え方です。

    備え付けの設備が故意なく故障した場合は貸し主側の負担となりますし、
    故意や過失により故障させてしまった場合は借り主側の負担というわけです。

    例えば備え付けのエアコンが自然と動かなくなってしまったり、
    普段使いしていた給湯器や水回りの故障や不具合などは貸し主側の負担です。

    逆に空焚きによる給湯器の故障や誤って窓ガラスを割ってしまった場合などは借り主側の負担となります。



    今回は「東京ルールについて」考えてみました。

    入居者側の目線で考えてみるとトラブルを防ぐためには、
    入居する際に事前にキズ汚れの有無や設備の状態を確認したり、
    入居中に設備が故障したら、放置せずすぐに大家さんへ報告することが大事です。

    また退去する際は必ず立会いをして引き渡すようにしましょう。

    余計なトラブルを避けるために設けられた東京ルールですが、
    同じようなガイドラインを設けた不動産会社は他県でも増えてきています。

    双方にとってスムーズで気持ちの良い契約になるのが望ましいですね。