こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資デビューを考えている方々向けに不動産投資についてお伝えしていく、
【初心者シリーズ】と題して不動産投資について色々と考えていきたいと思います。
私たちが住んでいる日本。その首都「東京」は、
人口は日本トップで経済規模も世界有数の規模を誇る都市の1つです。
そんな東京（23区）はやはり不動産投資先として真っ先に候補が挙がります。
特に1部屋単位で投資する区分マンション投資においても、
東京は様々なところでオススメされています。
区分マンション投資について詳しくは以下の記事で解説しています。
特にリスクや参入する上でのハードルを鑑みると、
初めての方に東京での区分マンション投資はオススメといえるでしょう。
では、なぜ東京（23区）がオススメとされているのでしょうか。
今回は「区分マンション投資において東京（23区）がオススメされている背景について」
深掘りしていきたいと思います。
目次 ーtable of contents
1. 東京がオススメされる理由
さっそくですが東京（23区）がオススメされる理由には6つあります。
まず人口が集中していることが挙げられます。
東京都が発表した2022年7月時点での人口は14,036,078人です。
※参考
東京都HP｜東京都の人口（推計）-令和4年7月1日現在
人口は日本の都道府県で堂々の1位です。
少子高齢化が囁かれる昨今にも負けず人口はまだまだ増えています。
兎にも角にも人が集まらないことには始まらない不動産投資ですから、
人口が多いことはプラス材料になりますね。
2つ目に大規模開発が断続的に行なわれていることが挙げられます。
東京都内では2020年のオリンピック開催に合わせた大規模開発に関する報道が、
毎年のように報じられていました。
今後も2027年のリニア開業に合わせてさらなる開発が期待されています。
都心の大規模開発は、地価の上昇と住居需要の高まりに繋がるため、
不動産投資をする人にとっては非常に好ましいです。
東京都の再開発情報は以下の記事で紹介していますので、
気なる方はチェックしてみてください。
東京（23区）がオススメされる理由、3つ目は地価上昇が続いていることです。
地方や東京都郊外では地価が下がったことが報告されていたりしますが、
都心部では地価の上昇が続いています。
これは物件の価値が下がりにくいことを示していて、
そのエリアの需要の高さが感じられますよね。
地価上昇が継続すれば、物件売却時のキャピタルゲインも期待してもいいかもしれません。
4つ目は単身世帯が増加している傾向にあることです。
令和3年（2021年）に公表された総務省統計局による令和2年（2020年）の国勢調査では、
東京都の総人口は平成27年（2015年）の国勢調査に比べて53万人ほど、約3.9％ほど増加していて、
15～64歳の人口は9,284,428人で35万人ほど、約4％増加しているようです。
何よりも単身者世帯は一般世帯の50.26％を占めていて、
一般世帯の1世帯あたりの人員は1.92人で平成27年（2015年）に引き続き2人を下回る状況です。
また65歳以上世帯員の単独世帯が増加し、一般世帯の1割を超えています。
こういった単身者の増加はそのままワンルームマンションの需要に繋がるといってもいいでしょう。
5つ目は低い空室リスクです。
東京都は住宅数が多いにもかかわらず、総務省の平成30年のデータによると、
沖縄県、埼玉県、神奈川県に続き第4位という空き家率の低さです。
ちなみに5位は愛知県です。
埼玉県と比べてみても東京都の住宅数は約2倍以上です。
沖縄県と比べてみるならば約11倍以上です。
どれだけ東京都の空室率が低いかがこの数字を見ただけでも分かって頂けるかと思います。
東京都の空室率が低い理由はいくつか考えられますが、
経済の中心である東京都は働ける場所が多く必然的に住宅需要も増えるわけですね。
他にも高齢化や少子化、晩婚化や未婚化、
さらには持ち家を持つ世帯が減少傾向にある事も影響しているかもしれません。
東京（23区）がオススメされる理由の最後に流動性が高く売買しやすいことが挙げられます。
一棟アパートやファミリー向けの物件は売りに出してもなかなか買い手がつかない印象があります。
しかしワンルームマンションなら購入するハードルも低く買い手がつきやすい傾向にあります。
そういった事情から購入・売却がしやすい活発な状態が続いています。
流動性が高いというのは投資対象にとって非常に効果的といえるので、
ワンルームマンションが人気になるというわけですね。
2. 東京のデメリット
前述で紹介したようにたくさんのオススメポイントがある、
東京（23区）のワンルームマンションですが当然ながらデメリットもあります。
それが物件価格の高さです。
物件価格が高い＝利回りが低いということになります。
利回りが低いということはすぐに収益化をするには難しい物件といえるでしょう。
逆に物件価格が安く、利回りが高い郊外の中古物件は短期間でも利益をあげられるかもしれませんが、
空室になる確率が比較的高かったりするのでリスクが大きく初心者には難しいでしょう。
利回りが低くても、安定した入居率がある都心のワンルームマンションを選べば、
年金対策や相続税対策など長期的な目線での投資には向いています。
利回りについては以下の記事で解説しています。
3. 東京の人口推移
東京の人口は多くて、しかも今は増えているというけれど、
日本全体の人口は減っているわけなので実際どうなの？と思われる方もいるでしょう。
ここからはデータも使って人口推移予測をみていきます。
まず東京都が発表した2060年までの人口推移をみていきます。
東京都の総人口は「2025年にピークを迎え、その後は緩やかに減少していく」という予想になっています。
しかし東京都23区に限定すると、
ピークを迎えるのは少し遅れて2030年という予想になっています。
その後の減少率も東京都全体よりは緩やかであることから、
東京23区は入居ニーズが劇的に変化する可能性は低いと考えられますね。
でもやっぱりなんやかんや人口が減るんじゃん！と思われた方…、
次のデータを見てください。
次は、世帯構成ごとのデータです。
この図を見ると総人口は2040年には減ってしまいますが、単身者は増えているんです。
よって入居者が単身者をターゲットにしている区分マンション投資にとっては、
大きな減少は起こりにくいという予想になっています。
さらに東京都のワンルームマンション規制によって、
ワンルーム物件が増えにくいことを考えても需要が急激に減ることは現状では考えにくいと思われます。
これらが区分マンション投資において東京がオススメされている理由といえるでしょう。
4. コロナ禍の影響で転出超過になったのでは？
総務省が2022年1月に発表した2021年の住民基本台帳の人口移動報告では、
東京都が2014年以降では初めての「転出超過」、
つまり東京都に来た人より出ていくことが多いという結果が出ました。
コロナ禍によるリモートワークの普及や働き方改革などで、
わざわざ人口密度の多い東京都に住む必要がないと考えた人が多かったということが考えられます。
今後もそういった傾向が強まるのかもしれないと思うかもしれません。
しかし、以下のようなデータがあります。
上記は東京都の年齢層別流入者数です。
2021年に全体では転出超過になってしまった東京ですが、
2021年の年代別転入超過数を見ると、15〜29歳までは転入数の方が圧倒的に多い結果になりました。
つまり15〜29歳という年代を考えると、ファミリー層などは転出が多かったけれど、
単身者はまだまだ東京に転入してきていると見ることができるでしょう。
このデータからも区分マンション投資に関しては追い風のような状況になっていますよね。
リモートワークが普及したといってもなんだかんだで週1～2日は出社の必要があったりなど、
まだまだ東京にも十分需要があるようにも思えますね。
いかがだったでしょうか。
「区分マンション投資において東京（23区）がオススメされている背景について」まとめてみました。
様々な理由から東京（23区）の区分マンション投資がオススメされていることがお分かり頂けたでしょうか。
しかしながら、いくら立地が良いからといっても、
営業トークを鵜呑みにせずにしっかり勉強や知見を深めて、
空室などのリスクが低い物件を選ぶのが不動産投資の成功への道なのだと思います。
