こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
本サイトでは不動産投資の中でも1部屋単位で投資をする区分マンション投資について主に紹介しています。
そもそも居住用物件への投資と一言で言っても区分の他に1棟、戸建て物件への投資もありますし、
もっと不動産投資を幅広く見るならマンションや戸建てなどの居住用物件以外にも、
飲食やアパレルといった商業用いわゆるテナント物件や、
デスクワークが主となるようなオフィス用物件への投資もあります。
そんなわけで今回は「居住用・商業用・オフィス用のメリットデメリット」について
それぞれにどんな違いがあるのかまとめていきたいと思います。
目次 ーtable of contents
1. 不動産投資（収益物件）の種類と特徴
不動産投資では収益を上げる方法として、
物件の売却益を得るキャピタルゲインと家賃収入を得るインカムゲインがあります。
この家賃収入を得る物件の事を収益物件といいます。
この収益物件は、マンションや戸建てのような居住用物件だけではなく、
商業用物件（テナント）やオフィス用物件にも当てはまります。
つまり商業用やオフィス用の物件にも投資できるといった選択肢があるわけですが、
これら居住用、商業用、オフィス用のそれぞれ特徴を簡単にまとめます。
○居住用物件
いわゆる人が暮らすための不動産です。
さらっと冒頭でも伝えたように投資の観点から居住用物件には3種類あります。
まず1棟投資物件です。
アパートやマンションなど世帯数は大小あれどとにかく1棟丸々を投資物件として購入するわけです。
土地ごと購入するケースもあります。
成功した時の見返りは大きいですがどうしても多額の資金が必要となります。
2つ目に区分マンション投資物件です。
マンション全体ではなくその中の1部屋ごとに販売されており、投資物件として購入する方法です。
丸々1棟購入するわけではないので比較的資金が少なく済みます。
そのため不動産投資初心者向けとしてオススメされやすい投資方法です。
最後3つ目に戸建て物件です。
一軒家などの戸建て物件を購入して貸家として貸し出す投資方法です。
主に中古物件が投資対象になる事が多いかと思われます。
○商業用物件
飲食やアパレル、ヘアサロンなどのテナントとして貸し出す用に購入する不動産です。
入れ代わりが激しい居住用と比べると比較的長期間の契約が見込めます。
家賃相場も高くなるので上手くいくと収益も高額になります。
しかしテナントが潰れてしまったり移転してしまうと空室となり、
これまた長期間空いた状態が続く可能性があるため
あまり初心者が手を出すのには向かないかもしれません。
○オフィス用物件
その名の通り会社の事業所として利用してもらうことを目的とした不動産です。
ビル1棟での投資が多かったものの、最近では階や部屋ごとに分けた区分オフィス物件も増えてきています。
栄えている都心物件であれば空室になるリスクも少ないですし、
何よりも買い手が付きやすいため売却もしやすいです。
2. 居住用物件のメリット・デメリット
それでは3種類ある各物件ごとのメリット・デメリットについて考えていきます。
まずは居住用物件です。
○居住用物件のメリット
何をするにも人がいないと成り立ちません。
その上で衣食住の“住”を支える家、自宅というのは必要不可欠ですよね。
つまり人が居続けて活動し続ける以上、自宅という需要は無くならないわけです。
それが居住用物件の1つ目のメリット、家賃収入により安定しやすいという点になります。
もちろん空室になるリスクはあるため人が集まりやすい都会に近い場所にしたり、
利便性の良い物件にするなど、できる限りのリスクヘッジは行なった方が良いでしょう。
また節税がしやすいこともメリットとして挙げられます。
不動産投資における節税とは個人の所得税や住民税、相続税や贈与税を軽減させることが主になるわけですが、
全ての人が必ず節税できるというわけではないため注意が必要です。
○居住用物件のデメリット
まず中古物件の場合は状態次第ではリフォームが必要となり、
リフォーム費用がかさみコストが増えてしまう可能性があります。
とはいえ、古い設備や経年劣化状態のまま貸し出しを行なっても入居者が付かなければ空室となります。
この空室が続けば利回りが悪くなるのが2つ目のデメリットです。
入居者がいないと家賃収入を得ることが出来ないため資産を増やすことは難しくなるわけですね。
区分マンション投資なら、物件価格は低く、
立地が良ければ入居の敷居も低いため自然と空室リスクも低くなります。
管理会社へ物件管理を任せることになるので本業が忙しくても運用がしやすいです。
またリフォーム・修繕も毎月の積立金で対応できます。
こういったメリットから居住用物件のデメリットを打ち消すこともできるでしょう。
短期間でのリターンは決して大きくないですが、リスク自体が少なく、
長期的な家賃収入によって老後の備えにもなりやすいので長い目で見た場合メリットはあるといえます。
区分マンション投資については以下の記事でまとめています。
3. 商業用物件（テナント）のメリット・デメリット
店舗やテナントといった物件への投資はハードルが高く、
経験を積んだベテラン投資家向きというイメージも強いかと思います。
そんな商業用物件のメリット・デメリットについて考えてみます。
○商業用物件のメリット
まずはそこそこ高い家賃収入が期待できるというメリットがあります。
ただ住むだけではなく借り手としてはお店を営み収益を生み出したいわけなので、
居住用に比べても家賃自体が高い傾向があります。
もちろん家賃相場は景気変動によって常に高いとは限らないので、
安定性という意味では居住用物件に軍配が上がります。
2つ目のメリットとしてリフォーム費用がかからない点が嬉しいです。
商業用物件の場合、基本的に借り手が内装や設備を整えるので、
不動産オーナーが費用を負担する必要がなく資金を抑えられます。
ちなみに居住用物件の場合、経年劣化などによる修繕費用は貸し主側が負担するという風に
ガイドラインで定められていますが、商業用物件にはそういった規定がありません。
○商業用物件のデメリット
何といっても空室が長期間になりやすいというリスクがあります。
居住用物件であればある程度は入居者の退去するタイミングや可能性は判断しやすいですが、
商業用物件の場合は経営者側の判断により転居するわけなので非常に読みづらいです。
そうなると次の借り手が決まるまでに時間がかかる可能性があり、
長引けば長引くほど利回りが悪くなります。
4. オフィス用物件のメリット・デメリット
最後にオフィス用物件のメリット・デメリットについてです。
店舗を構えるわけではなくビル全体もしくは1階層や1区分となるオフィス用物件についても見ていきましょう。
○オフィス用物件のメリット
まず保証金が多額になりリスクヘッジできるというメリットがあります。
一般的には賃料の3ヶ月分～12か月分あたりで設定されることが多いようです。
契約によっては一定割合の償却が認められ、なんと全額返還が必要ないケースもあるようですね。
またビルを1棟買いし全て貸した場合は、テナントが建物管理を行なうことがあり
貸し主側の経費を少なくできるというメリットも考えられます。
○オフィス用物件のデメリット
メリットはあるものの家賃収入はどうしても不安定になりやすいです。
居住用物件と比べてどうしても事務所は移転しやすい傾向もあり、空室リスクが高い物件であれば
いくら家賃が高額だからといっても安定した収入は見込みづらいでしょう。
もっと言うならばビル丸ごとを貸していたとして丸々退去されてしまうとダイレクトに多額な収入源を失うことになり、
同等の利益を生み出そうと新たな入居者を見つけようとしてもリカバリーに時間がかかる可能性があります。
また1棟貸しではなく複数の事業者へ貸し出すテナントビルの場合は物件の利用者が増えるため
どうしても共用部のメンテナンス頻度が高くなるでしょう。
大勢の人が関わるということはそれだけトラブルが生まれる可能性も増えやすいといえるので、
テナント間や近隣とのトラブルも想定しておく必要がありそうです。
いかがだったでしょうか。
今回は「居住用・商業用・オフィス用のメリットデメリット」についてそれぞれまとめてみました。
読んで頂くと分かるとおり、
商業用物件やオフィス用物件はやはり玄人向けの投資方法といえるのかもしれません。
とはいえ、初心者の方でも、選択肢を広げてみることも大事かとも思いますので、
投資先を居住用・商業用・オフィス用で比較検討してみてはいかがでしょうか。
