2023年10月1日より「インボイス制度」が導入されます。
消費税に関する新しい制度であるとは知っていても、実際にどのようなものなのか理解できていない方も多いでしょう。不動産投資においても、インボイス制度導入でどうなるのか、自分にはどんな影響があるのか、不安を感じている方も少なくありません。

そこで今回は、インボイス制度の基礎知識から不動産投資に与える影響、導入までにとれる対策までをご紹介します。



目次
1. インボイス制度の基礎知識
2. 不動産投資とインボイス制度
3. 不動産オーナーが取れる対策とは
4. まとめ

1. インボイス制度の基礎知識


インボイス制度による影響を確認する前に、まずは消費税の仕組みのおさらいからインボイスそのものについてをおさえておきましょう。


■消費税の仕組み
もっとも身近な税であり当たり前に存在している消費税。この消費税は、「税を負担する人(消費者)」と「納税する人(事業者)」が異なる間接税のひとつです。
事業者は商品やサービスを販売した際、販売金額に消費税を上乗せした金額を消費者から受け取ります。この消費税部分は“消費者からの預かり金”であり、事業者にはそれを納税する義務があるのです。

しかし、事業者ならば全員に納税義務があるというわけではありません。
事業者には「課税事業者」と「免税事業者」という区分に分かれており、課税事業者であれば納税義務がある一方で、免税事業者には納税の義務が免除されているのです。
その区分は、

課税事業者:基準期間(課税期間の前々年度)の課税売上高が1,000万円を超える事業者
免税事業者:基準期間(課税期間の前々年度)の課税売上高が1,000万円以下の事業者


で分けられ、免税制度は小規模事業者の納税事務負担の配慮などから設けられています。
なお、免税事業者であっても、届出ることで課税事業者になることは可能です。


■課税事業者の負担が増加
そもそもインボイス制度とは、2023年10月1日より導入される“消費税に関する新しいルール”であり、正式名称は「適格請求書等保存方式」です。この制度の導入により一部での“仕入税額控除”ができなくなるため、大きな影響を与えることが考えられています。

「消費者から預かった税を、事業者は納税する義務がある」と上述しましたが、仕入れなどをする時は事業者も“消費者”ですから、消費税を支払わなくてはなりません。この消費税を計算する際、「受け取った消費税額」から「支払った消費税額(仕入れにかかった消費税)」を差し引くことが“仕入税額控除”です。この仕入税額控除は消費税納付の負担を減らせるため、課税事業者にとっては非常に重要なものとなります。

しかし2023年10月1日以降は、インボイス(適格請求書)がなければ、仕入税額控除ができなくなるのです。
インボイスを発行するには、下記の要件を満たした請求書や納品書を交付・保存する必要があります。

・適格請求書発行事業者の氏名または名称および登録番号
・取引年月日
・取引内容(軽減税率の対象品目である場合はその旨)
・税率ごとに合計した対価の額および適用税率
・消費税額
・書類の交付を受ける事業者の氏名または名称

導入以降はインボイスを発行・交付しない限り仕入税額控除ができなくなるため、課税事業者にとってはインボイスを受け取れるかどうかが大きなポイントとなるのです。


■免税事業者はインボイス発行できない
インボイスがないと負担が増すのであれば、「すべての事業者がインボイスを発行すればいい」と考えるでしょう。
しかし、免税事業者はそもそもインボイスの発行ができません。
インボイスを発行するためには“適格請求書発行事業者”でなければならず、適格請求書発行事業者に登録できるのは“課税事業者”のみ。つまり、免税事業者である限り適格請求書発行事業者に登録できず、インボイスの発行もできないのです。
そのため、もしインボイス導入後も免税事業者のまま不動産投資を続けるのであれば、取引している課税事業者の負担が増してしまうため、「このままの条件での取引は不利」と判断される可能性は高くなります。消費税分の値下げを要求されたり、最悪の場合は取引を停止されるケースも否定できません。




2. 不動産投資とインボイス制度


不動産投資家の大半は免税事業者であるため、インボイスの導入により影響を受けることはご理解いただけたでしょうか。
しかし、同じ不動産投資でも扱っている投資物件が「事業用」か「居住用」かでその影響が大きく異なるのです。


■事業用物件の場合
オフィスや店舗などといった事業用物件の借主は一般的に課税事業者のため、賃料には消費税が課されます。現行制度では仕入税額控除が適用されており、インボイス導入後にはその影響を受けることになるでしょう。

貸主であるオーナー側が免税事業者の場合、物件を賃貸している借主側の消費税負担が増えるため、消費税分の賃料値下げの要求をすることが考えられます。また、退去してインボイスを発行してもらえる物件へ移ることもありえるでしょう。基本的に移転はコストが大きいため、多くは前者の賃料値下げ交渉を選択することが考えられます。
インボイス導入後は仕入税額控除のために「インボイスを発行してもらえる物件」を優先する借主が増加することが予想されるため、オーナーが免税事業者の物件は競争力が大幅に低下する可能性が高くなるのです。

なお、オフィスや店舗に限らず、貸倉庫や貸駐車場、太陽光発電収入、アンテナ基地局の収入なども消費税の課税対象のため、インボイス導入の影響を受けることになります。

●課税事業者の不動産オーナーにも影響あり
すでに課税事業者であったとしても、インボイス導入の影響が全くないとは言い切れません。

課税事業者は事業用の投資物件を購入する際、「消費税還付」を受けることができます。
これは消費税の納付勢がマイナスになる時、その分の金額を還付してもらえる制度です。不動産は価格が高額になりやすい分、それだけ消費税もかかるもの。それが還付されるというメリットは非常に大きなものでしょう。

しかし、インボイス制度導入後は“売主が免税事業者”の場合、買主は消費税還付が受けられません。宅建業者などといった課税事業者の場合であれば、インボイスを発行してもらうことで引き続き還付を受けることが可能ですが、売主が免税事業者ならば不可能になりますので注意しましょう。


■居住用物件の場合
何度もお伝えしましたが、インボイス制度は“消費税”に関する制度です。
居住用物件のみを所有しているオーナーの場合は、収入である“家賃”に消費税は課されないため、影響を受けることはないでしょう。社宅として法人に貸している場合や、駐車場代が家賃に含まれているケースも、非課税のため問題ありません。
ただし、マンションの一部にテナントがある場合や、屋上の太陽光発電による収入は課税対象になるため影響を受ける可能性があるでしょう。


3.不動産オーナーが取れる対策とは




■課税売上がない場合
所有物件がアパートやマンションのような居住用のみであり、収入は家賃収入だけという場合は、インボイス制度の影響はありません。
上述の通り家賃は非課税であり課税売上がないため、居住用物件のオーナーのほとんどはインボイスを発行する必要はないでしょう。


■課税売上はあるが、借主が免税事業者の場合
課税売上があるものの、その借主が免税事業者であればその時点での対策は必要ありません。
免税事業者はそもそも仕入税額控除が出来ないため、インボイスの発行を求められることもないでしょう。


■免税事業者であり借主が課税事業者の場合
インボイス制度導入の影響を大きく受けるのがこちらのケースです。
課税売上があり、事業用物件の借主が課税事業者の場合は、インボイス対策を検討する必要があるでしょう。その対策として、2つの選択肢が存在しています。

●課税事業者になる
もっとも単純な方法として、課税売上高が1,000万円以下であっても課税事業者になり適格請求書発行事業者の登録をするという方法です。インボイスを発行できれば借主は仕入税額控除ができるため、物件の競争力も維持することができます。

ただし、課税事業者のデメリットとして
「納税の義務が発生する」
「申告手続きの手間が増える」
などが挙げられます。
これまで納付を免除されていたお金を納付する義務が発生するため、金銭的な負担は増えるでしょう。しかし、主な所有物件が事業用であり、今後も事業拡大を計画しているのであれば、思い切って課税事業者になることを検討することをおすすめします。

●賃料減額を検討する
課税事業者になるデメリットが大きいと判断した場合は、こちらを選択することになります。
しかし免税事業者のままではインボイスの発行ができないため、借主は仕入税控除ができません。借主側の消費税負担が大きくなるため、その対応として「消費税分の賃料引き下げ」を取ることになるでしょう。もし借主が移転し空室になってしまった場合、免税事業者のままでは次の入居者が見つからないことも考えられます。そのため、免税事業者のままでいるのであれば、賃料減額の受け入れを検討しなくてはなりません。

ただし、インボイス制度が導入される2023年10月1日からいきなり仕入税控除が出来なくなるわけではありません。「経過措置期間」が設けられ、その後10年かけて段階的に導入するため、いきなり消費税相当額全部を値下げする必要はありません。
様子を見つつ値下げを対応していくことになるでしょう。


■課税事業者の場合
すでに課税事業者である場合は、インボイスの導入によるデメリットは特に発生しません。
課税売上がある場合は適格請求書発行事業者の登録手続きが必要ですが、ない場合は不要です。

なお、登録に経済的なデメリットはありませんが、インボイス制度の開始に間に合わせるのであれば早めの登録手続きがおすすめです。


4.まとめ


今回はインボイス制度とその対応について解説しました。

2023年10月1日から導入されるインボイス制度は、消費税に関する新しいルールです。
マンションやアパートなど居住用物件の賃料には消費税が課されないため、所有物件が居住用のみならばインボイス制度の影響を受けることはありません。

事業用物件の場合は、インボイス(適格請求書)がないと借主は仕入税額控除が受けられないため、借主側の消費税負担が大きくなります。貸主であるオーナーが課税事業者であればインボイス発行が可能なため問題はありませんが、免税事業者の場合は発行ができません。そのため免税事業者のオーナーは、課税事業者になるか、賃料の減額を受け入れるか、あらかじめ対策を考える必要があるでしょう。

小雪