こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

突然ですがFCRやCCRにNOI、LTVやROIなど皆さんは何のことか分かりますか？
不動産投資の重要な指標として、こういったアルファベットで省略するような単語がたくさん出てきます。

これらの単語は少し前の記事でそれぞれ解説していますが簡単におさらいしてみましょう。

FCR（Free and Clear Return）は “総事業費” の事で、想定される空室による損失や運営費も含めた純利益を物件購入時にかかる諸経費や購入費用で割ったものです。

CCR（Cash on Cash Return）は “自己資金配当率” の事で、物件購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を指します。

NOI（Net Operating Income）は不動産投資における “純利益” の事で、年間家賃収入から運営費や空室による損失を引いたものです。
減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は計算しない指標です。

LTV（Loan To Value）は “融資比率” の事で、借入金額から物件購入価格を割って算出されます。
そしてROI（Return On Investment）は “投資利益率” の事で、CCRと異なり自己資本と借入金額を含めて利益率を算出したものになります。

こんなにアルファベットが出てきたらアタマ爆発しちゃうよ！と思われるかもしれません。
分かります。
非常によく分かります。

しかし残念なことにこれらはまだまだ氷山の一角です。
確かに覚えにくいかもしれませんが、不動産投資を行なうにあたってどれも重要な指標になるので、パニックになるアタマをなだめながらしっかりと覚えていきましょう。

そんな中で今回は「DCRについて」まとめていこうと思います。

おいおい、追い討ちをかけるようにアルファベット出してくるんじゃないよ！と思われるかもしれませんが、DCRはローン申し込み前に使える1つの指標となり、審査が通るかどうかの目安にもなるのです。

というわけで詳しく見ていきましょう。
よろしくお願いします。

 目次  ーtable of contents


 1.DCRとは
 2.PMT関数を使ってADS（年間ローン返済額）を算出しよう
 3.具体的なDCR計算例

 


 1. DCRとは


はい、という事で前置きが長くなりましたが、さっそくDCRについて説明していきます。

DCRとは借入返済余裕率のことで英語では“Dept Coverage Ratio”となります。
日本語では他に「債務回収比率」「ローン返済安全率」「負債支払安全率」「借入償還余裕率」などと、呼ばれ方も様々あります。

アルファベットでも混乱するのに日本語でも混乱するなんて！と投資初心者の方から今回はたくさんの悲鳴が聞こえてきそうですが、実は融資を受けて運用することが多い不動産投資において、基本的な指標の1つなのです。

このDCRはお金を貸す側である金融機関がちゃんと返済できる借り手かどうかの目安としている指標です。
つまりお金を借りる側にとってもきちんと返済できる借り方をしているかどうか確認できる指標と言い換えることも出来ます。

計算式はこうなります。
DCR＝年間純利益（NOI）÷年間ローン返済額（ADS）


はい、NOI出てきましたね。
NOIは冒頭で説明したとおり、年間家賃収入から運営費や空室による損失を引いた実質的な収入のことです。

ADSはそのまま年間のローン返済額とシンプルに考えてもらってOKです。
ちなみに英語では“Annual Dept Service”となります。

さて、この計算式で求められるDCR値の目安は最低でも1.2、適格基準でいうなら1.3は欲しいのが一般的です。

DCRが1を超えれば最低限余裕のある投資という判断になり、DCRの数値が大きくなればなるほど収入に対して返済額の割合が少なくなるので金融機関側にとっては安全性が高いという評価に繋がっていきます。
また金融機関は基本的に1.2以下のDCRには融資をしないとも言われています。

融資を受ける際に「DCRはどのくらいになりそうですか？」といったように会話内で当たり前のように出てくるので基本的な単語としてしっかりと覚えておきたいところです。



 2. PMT関数を使ってADS（年間ローン返済額）を算出しよう


DCRを出すために必要になってくるのがADS（年間ローン返済額）です。

このADSを事前に計算するには表計算ソフト「Excel」を使用すると簡単に算出できます。
Excelが苦手な方はついでにExcelについても勉強してみてはいかがでしょうか？

この非常に便利なExcelの関数に「PMT」という関数があって、これを使って算出します。
いやまたアルファベット！と思うかもしれませんがPMT関数はもうひとまずそのまま丸暗記しておきましょう。

ADSを算出するためのPMT関数の構文は以下のようになります。
PMT(利率,期間,現在価値,[将来価値],[支払期日])


（　）の中に各々該当する数値を入れると、ADSが簡単に計算されるわけです。
分かりにくいかもしれないので以下の例を参考に実際に出してみたいと思います。

■ローン例
年利3％、返済期間35年で2,500万円を借入


計算する前に各値を入力する際の注意点があります。

・利率、期間
この2つは「月単位」に直して入力してください。
今回の場合でいうと、利率が年利3％なので0.03÷12ヶ月＝0.0025となるので「0.0025」を入力することになります。
また期間は35年×12ヶ月＝420なので「420」を入力します。

・現在価値
現在価値には融資金の元金を入力します。
今回は「25000000」と入力することになります。

・将来価値
最後の返済を行なった後に残る現金の収支を入力します。
分からなければ「0」を入れておきます。

・支払期日
毎月のローン返済が月末なら「0」、月頭の返済なら「1」と入力します。
分からなければ「0」を入れておきます。

これら入力の仕方に注意しながら、Excelの適当なセルを選択して数式バーに入力していきましょう。

実際には
=PMT(0.0025,420,25000000,0,0)

と入力しエンターキーを押すと

\-96,213

と出るはずです。



これでは月間の値のままなので×12ヶ月にしてみましょう。
すると、

\-1,154,550.57

となるはずです。
つまりADS＝-1,154,550.57となる事が分かりました。



 

 3. 具体的なDCR計算例


では、前項のローン例と算出したADSを基に実際のDCRを算出してみましょう。
ここまで来ればDCRの計算自体はあと一歩です。

■区分マンション購入DCR例
融資条件：年利3%、返済期間35年で2,500万円
価格：2,500万円
家賃：10万円
運用費：1万円
年間純利益（NOI）：108万円
年間ローン返済額：115万4551円（ADS四捨五入）


上記例の場合は、
108万円（NOI）÷115万4551円（ADS）＝0.93（小数点第二切り捨て）

つまりDCRは0.93となりました。

金融機関は基本的に1.2以下のDCRには融資をしないといわれているので、上記例のDCR値では融資は厳しいかもしれません。

ではどうやってDCRを改善させればいいのでしょうか。
大きく2つあります。

○NOI（年間純利益）を上げる
NOIを上げるには家賃収入を上げたり経費を削減する事でも実現できます。
しかし物件を決めた後ではなかなか家賃収入を上げるのは難しいかと思いますので、その場合は経費をいかに削減できるかにかかっています。

○ADS（年間ローン返済額）を下げる
ADSを下げるためには返済期間を延ばすか自己資金を投入し融資申込額を下げる必要があります。
DCRが基準に達していない上になんとなくで返済期間を延ばす提案をしてしまうと、金融機関としては返済管理の期間が延びることになり、かえってリスクが増えるので交渉しにくかったりします。



いかがだったでしょうか。
今回は「DCRについて」まとめてみました。

区分マンション投資の場合は、利益目的というよりもどちらかというと老後の年金対策や将来への余裕を持った投資といった意味合いも大きいので、
1.2以下のDCRだったとしてもしっかりとした本業が別にあって収入がきちんとある事を説明した上で不動産会社と融資を受けられるかどうかなど相談してみると良いかもしれません。

不動産会社への相談を持ちかけるにも最低限のシミュレーションは自力で行なっていく必要があるでしょう。
ましてや物件を買う前にはしっかりと指標を使いこなせるかどうかが安定した運用をする上で重要なのではないでしょうか。