こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資デビューを考えている方々向けに不動産投資についてお伝えしていく、
【初心者シリーズ】と題して不動産投資について色々と考えていきたいと思います。
不動産投資をするにあたって、
ワンルームタイプとファミリータイプのどっちが良いのだろうと考える事はないでしょうか？
自分が住みたい部屋であれば現状の自分自身の環境や状況に応じた間取りやタイプを選べば良いのですが、
不動産投資を行なうとなるとそう単純な話では無くなります。
立地や周辺環境と併せて部屋のタイプを考えるというのは、
不動産投資をする上で重要なポイントともいえますね。
というわけで今回は「ワンルームタイプとファミリータイプどちらが良いのか？」、
それぞれのメリット・デメリットについてあれこれ考えていきたいと思います。
目次 ーtable of contents
1. ワンルームタイプとファミリータイプの概要
まずは簡単にワンルームタイプとファミリータイプについて、
具体的にピックアップしてそれぞれの特徴を挙げてみます。
○ワンルームタイプ
ワンルームタイプとは名前の通り居室1部屋しかない間取りです。
必然的に単身者を主なターゲットとした間取りとなります。
1Rと表記されたり、水回りと居室がドアによって仕切られる1Kも、
ここではワンルームタイプという括りで考えます。
・入居者の居住期間
ターゲットは単身者となるので、
契約期間は2～3年であることが多くそのタイミングで引越しをする人も多い傾向があるので、
1人あたりの居住期間で考えると短いといえるでしょう。
・家賃
後述するファミリータイプと比べてワンルームタイプは基本的に面積が狭いので、
家賃は低く設定することになりやすいです。
○ファミリータイプ
ファミリータイプでは間取り2LDK以上の物件を指すことが多いです。
これはターゲット層が夫婦もしくは夫婦＋子供という家族などの複数人向けであるためです。
・入居者の居住期間
ファミリータイプの物件は長く住んでもらえる傾向が高いです。
転勤が多い家庭はしょうがないですが、
子供の学校や幼稚園が変わってしまうとどうしても大変なので、
そういった環境が変わる事を懸念される家庭が多いためです。
・家賃
ワンルームタイプと比べるとファミリータイプは面積が広いので、
家賃は高めに設定されることが多いです。
2. ワンルームタイプのメリット・デメリット
ではまずワンルームタイプのメリット・デメリットを考えてみます。
○メリット
ファミリータイプと比べると比較的費用を抑えることが出来る点が大きなメリットです。
1戸あたりの価格も安く、
原状回復やリフォームを自分自身で行なうといった場合でも安価に抑えられます。
1人暮らしと考えれば、
お風呂の追い炊き機能や立派過ぎるキッチンなどは特に不要だと思われるので、
部屋の設備に費用をかけ過ぎなくて済みます。
また前述したとおりファミリータイプと比べて家賃が相対的に安いので、
入居者も見つかりやすいといった傾向もあります。
特に最近では世の中的にも高齢者や家庭を持たない層も増えてきているため、
空室リスクを減らすことも出来るでしょう。
○デメリット
空室リスクを減らせるとは言ったものの、
入居者の回転率は高いので次の入居者がすぐに見つからなかった場合は、
収益が無くなる期間が生まれてしまうため注意が必要です。
不動産投資を行なう目的ともいえる安定した家賃収入が無くなるというのは大変厳しいので、
なるべく空室にならないために駅近などの立地や定期的なその他条件の見直しが重要です。
入居者の質もファミリー層と比べると単身者層の方が良くないかもしれません。
結局のところ、その入居者次第にはなりますが、
家賃滞納やゴミ出し、騒音問題などのトラブルに発展しないように目を光らせた方が良いでしょう。
3. ファミリータイプのメリット・デメリット
次にファミリータイプのメリット・デメリットを考えてみましょう。
○メリット
ファミリータイプは主に核家族をターゲットにしているので長い期間住んでもらえる可能性が高く、
長期間の安定した家賃収入が得られやすいといえます。
また家庭を持つとなると入居者は比較的年齢層が高くなりがちで、
社会的にも安定している層になりやすいため、家賃滞納といったリスクも少ないでしょう。
駅近の物件は入居者だけではなく不動産投資家にとっても人気がありますが、
ファミリー層をターゲットにするなら車を持っていたりと、
必ずしも駅近である必要が無かったりもするので物件の選択肢の幅も広がりますね。
○デメリット
入居者自身も当然ある程度長く住む前提で考える方が多いので、物件をたっぷり吟味するでしょう。
そのためにすぐに入居者が決まらない場合があり得ます。
単身者のように1人で判断するわけにもいかず、
夫がOKだったとしても妻が納得いかなかったり。
子供の学校や幼稚園、保育園の都合でなかなか決断できなかったり等々…想像しやすいかと思います。
そういった理由からも仮に今住んでいる入居者が退去してしまった場合、
次の入居者を探すのにも一苦労という事になりかねません。
また、面積が広いので入手する時の販売価格もワンルームタイプと比べて高くなりがちで、
原状回復やリフォーム費用も高くなりやすいでしょう。
4. それぞれのタイプを選ぶポイント
各メリット・デメリットについてまとめてみましたが、
要するにワンルームタイプとファミリータイプでは、
メリット・デメリットが表裏一体のようになっていたりもするので、
比較する際は分かりやすいかもしれません。
ではそれぞれのタイプを選ぶポイントについて考えてみます。
○ワンルームタイプ
単身者ということは、大学生の1人暮らしや会社勤めの方を主にターゲットにしていくことになるので、
基本的には駅近であることが重要です。
また周辺にはコンビニエンスストアやスーパーマーケット、適度な飲食店など、
1人暮らしの方にとって便利で好まれそうな施設があるとより良いでしょう。
駅近物件であれば、交通面でも優遇されますし便利な施設も集中しやすいわけですね。
設備に関して言うならネットショッピングなどの普及により宅配ボックスや、
特に女性単身者も視野に入れるならば、
防犯設備などセキュリティ性の高いものがある物件の方が好まれやすいかもしれません。
特に1人暮らしは外に出ると誰も家を守ってくれないので、
防犯面の心配をされる事も少なくありません。
○ファミリータイプ
夫婦や夫婦＋子供といった核家族がターゲットになるため、
駅の近さメインで考えるよりも学校や病院、公園などが近くにあることの方が、
重要視されやすい傾向があります。
スーパーマーケットに関しては単身者同様もしくは単身者以上に必要でしょう。
また地域によっては車が必要になる場合もあり得るので、
駐車場が付いている、または近くに駐車場があるかどうかも重要視されやすいかと思われます。
細かな設備で言うと効率よく料理が出来るように3口コンロや、
複数人でお風呂に入るための追い炊き機能など、
家族で暮らすことを想定した際に便利だと思える設備があれば尚良いですね。
5. 結局のところ初心者にオススメなタイプは？
ここまでワンルームタイプとファミリータイプを比較しポイントをまとめたわけですが、
結局、不動産投資をする上でどっちが良いのか？という話ですよね。
結論ワンルームタイプの方が初心者の方にはオススメだといえます。
もっといえば東京23区内のワンルームマンションです。
もちろん投資の目的やスタイルによって変わってきますし、
一概にどちらが良い悪いとはなかなか断言できないのが正直なところですが。
さて初心者にワンルームタイプをオススメする理由を3つまとめます。
理由1 費用がかかりにくい
ファミリータイプに比べて少ない初期費用で購入できる上に経費も安いです。
不動産投資を始めた頃は不安な部分もたくさんあるかと思います。
そのため少ない初期費用で済むに越したことは無いと考えられるのではないでしょうか。
理由2 入居者が見つかりやすい
ファミリータイプに比べて入居者の決定への敷居が低いので、
わりかし入居者が見つかりやすいといえます。
確かに単身者層は転入転出のサイクルが早いかもしれません。
しかし東京23区内でかつアクセスの良い好立地であれば新たな入居者も現れやすいでしょう。
理由3 人口推移
日本は少子高齢化が進んでいて、これから先の未来も人口が減る予測がされています。
そんな中で日本一の人口を誇る東京都だけで絞って見てみると、
現在のところ人口は例年と比べてまだまだ増え続けています。
不動産投資はどうしてもそこに住んでくれる人がいないと安定した運用が出来ないので
人口が多いというだけでも間口が広がるためプラスになるわけですね。
将来的には東京都も人口は減少してしまうでしょうが、
しばらくは単身者増加の予測が立っていてワンルームマンションの需要も見込めています。
東京（23区）がオススメな理由は以下の記事で解説しています。
いかがだったでしょうか。
今回は「ワンルームタイプとファミリータイプどちらが良いのか？」についてまとめました。
初めての不動産投資では分からないことも多いでしょうし、
投資コストが低く入居者が見つかりやすいワンルームマンションから始めてみるのがオススメです。
次第に慣れてきて収益も出るようになったら、
予算と相談した上でワンルームタイプの物件を増やしたり、
ファミリータイプにも投資をチャレンジしてみるなど新しいプランを考えるのはアリだと思います。
