NOI率（実質利回り）を覚えて物件選定に活かそう！NOI率の注意点

こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

以前にもお伝えしましたが、
投資金額に対する収益の割合といった意味合いを持つ利回りは、
収益計算において重要な指標となり非常に大事な存在です。

利回りの中でも特にNOI率と呼ばれる実質利回りが重要になってきます。

これから不動産投資、マンション・アパート経営を始める上でこのNOI率（実質利回り）を理解しておけば、
気になる物件の収益性がどれほどなのかをしっかりと自分の頭で判断できるようになります。

多くの物件広告で提示される利回りは表面利回りというものであることが多いので、
利回りが大きく見込めそうだからといって安易に飛びついてしまうと、
実質利回りとの差に気付けず後悔するかもしれません。

そういったことが起こらないように今回は、
「実質利回りの具体的な使い方や注意点」について解説していきたいと思います。

 

 1. 表面利回りとNOI率（実質利回り）のおさらい

まずは利回りについて改めて簡単におさらいしてみましょう。

利回りには大きく2つの種類があり、
不動産の年間総収入を不動産購入額で割ったものである表面利回り（グロス利回り）と、
不動産の年間総収入からその不動産にかかる各種費用を引いて不動産購入額で割ったものである実質利回り（NOI利回り）です。

それぞれを式にすると、

となります。

一般的に利回りというと表面利回りを指すことが多いということは覚えておきましょう。
そして今回のテーマでもある実質利回り（NOI利回り）、これが重要という話になります。

ちなみにNOIとはNet Operating Incomeの略で一般的に純利益という意味の経営用語です。
このNOIの割合をNOI率と言ったりします。

さて、この実質利回りを算出する際に差し引く各種費用には、
固定資産税や各種保険費用、賃貸管理手数料や維持管理費用など
不動産を維持する上で必要な費用全般が含まれています。

そもそも一般的な表面利回りには、
こういった不動産経営をする上で外すことができない各種費用いわゆる経費が含まれていません。

そしてまれに実質利回りで掲載されている物件情報もあったりしますが、
その際は各種費用やランニングコストにどういった費用項目が含まれているかをしっかり確認しましょう。

不動産を購入する時も不動産を実際に運用する時も、
軽く数えるだけでもそれぞれ10種類以上の経費があるはずです。

それほど様々な費用が必要になってくる不動産経営ですから、
実質利回りで掲載されている情報が本当に全てを網羅して算出しているとは限らないのです。

また主に1棟買いなど複数の戸数を経営する場合には、
掲載されている利回りには空室リスクが反映されていないことがほとんどであることも知っておきましょう。

というように基本的には表面利回りはあくまで目安、
実質利回りが文字通り現実的に近い算出方法というイメージで、
比較的表面利回りより実質利回りの方が下がってしまう傾向にあります。

しかし表面利回りとNOI率（実質利回り）が逆転してしまうことがあります。
具体的に例を挙げて考えてみましょう。

例えばアパート経営をしようと考えていて、
A物件とB物件の表面利回りとNOI率（実質利回り）を比べてみたとします。



それぞれの表面利回りは、



となり、約1%分A物件の方が高いことになりますね。
これをNOI率（実質利回り）で見てみると、



となります。
NOI率（実質利回り）で算出してみると1%以上B物件の方が利回りが高くなるわけです。

ここで重要なのが空室率です。
A物件は空室率が30%なのに対しB物件は空室率が10％と、ここに大きい差があります。
このように空室率や諸経費などを考えに入れて計算することで、
より正確に物件のおトク度を計ることが出来ます。

不動産営業によりけりですが、表面利回りの高さを売り文句にして、
物件の良さをアピールしてくることもあるかと思いますが、
こういった基本的な知識をしっかり身に付けておけばもう安全ですよね。

利回りについては、以下の記事でも詳しく解説しています。



 

 2. NOI率（実質利回り）の注意点

というわけでNOI率（実質利回り）を算出することに慣れれば、
非常に精度の高い利回りを把握できることに繋がるわけですが、
NOIを考える上で注意すべき点がいくつかあります。

まず何と言っても利回りはあくまで目安だということを忘れてはいけません。

その物件の過去データから過去の利回りを算出する上では絶対的な情報になるかもしれませんが、
あくまで知りたいのはこれから先、未来の話ですよね？

当然ながら過去データを使って算出していくわけでNOI率の精度が上がれば上がるほど、
もちろん実質利回りの精度も上がってはいくものですが、
これから先の空室率や諸経費、経済状況などは変動していく可能性は十分にあるので、
どこまで精度が上がったとしても利回りはあくまで目安です。

同じような話ですが、NOI利回りは物件の将来性を確定付けるものではないので、
どちらかというと現在との比較検討に向いているといえます。

NOI利回りを重要視し過ぎることで先の収益を見誤らないように注意したいです。
先の未来で賃料や空室率が変動したりする可能性も十分あり得ます。

2つ目に築年数や周辺相場との見比べも常に重要だということです。

築年数が増すことで空室リスクが高まったり、
賃料を下げる必要が出てきたり、さらには古くなればなるほど修繕費もかさむ可能性があります。

どうしても新築物件時と比べてNOI率は下がっていくと思っておいた方が良いでしょう。
周辺相場よりも高くないか低すぎないかといった比較も大事になってきますね。

そして新築物件にはどう頑張っても過去の実績が存在しないので、
周辺の物件などから推計していく必要があり、どうしても算出精度は落ちてしまうでしょう。

 3. 新築物件のNOI利回りをなるべく正確に算出するためには

NOI利回りをなるべく正確に算出する方法コツを3つほど紹介したいと思います。

○家賃相場を調べる
地域の家賃相場からある程度過去の傾向は掴めます。
今やインターネット上で家賃相場を調べる方法はいくらでも出てくることでしょう。

例えば「中目黒／駅から徒歩5～10分」で築年数ごとに調べてみました。



こうやって見てみると一目瞭然ですよね。
ワンルームは新築だった頃は12万円超えていたのに築年数が10年を過ぎてくると11万円を切っています。
他の間取りも同様に年数ごとに家賃相場は減っているのが分かります。

どの築年数をピックアップして算出するか、または平均を取るのかなど算出方法は人それぞれです。
自分に合った方法を探して専門家や先輩方に相談してみるのも良いかもしれません。

○管理手数料や固定資産税などを確認する
諸経費には突発的なものなど含め様々ありますが、
事前に分かるものはしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。
それが管理手数料と固定資産税です。

管理手数料いわゆる管理業務を管理代行会社に任せる際の手数料ですが、
相場としてはおおよそ家賃の5～8％といわれています。

代行の他にもサブリース契約というものもあります。
いわゆる転貸・又貸しサービスですがこちらの相場はおおよそ家賃の10％ほどといわれています。

また固定資産税も毎年課税される経費になりますが、
固定資産税＝評価額×標準税率（1.4％）で基本的に計算が出来ます。

ここでの詳細は割愛しますが、
不動産会社や税理士事務所などで税額の調査依頼も可能かと思います。

これら管理手数料や固定資産税は事前に確認を取ることができるので、
より正確な利回りを算出できるかと思います。

○修繕費と広告費を予測する
まず修繕費として考えられるのが退去時の原状回復費用、
老朽化に伴うメンテナンス費用、そして設備増強のリフォーム費用という主に3つです。

これら費用は工事時点での物件状況や工事内容によって大幅に金額も変わってくるので、
全く知識が無い場合は自分で勉強するか建築会社へ相談しましょう。

もう1つの広告費とは空室時の入居募集に使用する宣伝費用のことです。
基本的には不動産会社などに相談すればある程度の見積もりや単価を調べられるかと思います。

重要なのはその物件でどれほど空室が発生するのかと、
空室が埋まるまでの期間がどれくらいかという部分の見積もり方です。
これに関しては実際に運営してみないと正確には判断できないものとなりますね。

 4. NOI利回りの改善をするには

NOI利回りの改善はどうすればいいのでしょうか。

結果からお伝えすると基本的には
収入を増やすか支出を減らすかのどちらかになるでしょう。

○収入を増やす
具体的には家賃を引き上げるか入居期間を長くするかになります。

ただ闇雲に家賃を引き上げてもしょうがないので、
物件自体の価値を高めることを目指すと良いでしょう。

価値を上げるとはつまり入居者の満足度を高め、
周辺物件との差別化を図ることで結果的に家賃の引き上げに繋がります。

ただし考え抜いた上で設備を準備しいざ家賃設定を見直したとしても、
ターゲットとなる入居者のニーズに合っていなければ、
全く意味が無いどころか逆効果になりかねないので注意しましょう。

また価格が高くてもあらかじめ設備の良い物件を選ぶという選択肢もあります。
それこそ利回りの計算によって予測して行く必要があるので
信頼できる不動産会社に相談しながら検討することも大事になってきます。

入居者に人気のある設備に関しては、以下の記事で確認してみましょう。

 結果として満足度の高い物件であれば、
1人の入居者が長く住んでくれて空室になりにくく収支が安定することもあるでしょう。

○支出を減らす
諸経費を減らす方法はたくさんありますが、主な考え方として以下3つが多いです。

・退去後の原状回復費用
・退去後の入居募集費用
・日々の管理委託手数料

もし管理会社にこういった業務を任せるのであればより安価な業者を探すのも1つの手ですね。

とはいえその会社との契約内容があまりにもこちらにとって条件が悪いなら元も子もないので、
しっかりとした精査は必要になるでしょう。



いかがだったでしょうか。
今回は「実質利回りの具体的な使い方や注意点」について解説してみました。

当サイトを運営している青山メインランドでは、
基本的に家賃を下げない運用をしているため、
利回りの予測がある程度しやすくなっています。

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