【空室リスクを減らす】マンション投資での現地調査と管理組合調査のコツ！

こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

マンション投資をする上でおざなりになりがちなのが、投資者自身で物件を選定し調査をすることです。

本来、自分自身が投資をする物件ならば自分の足を使って現地へ出向き、
自分の目で物件やその周辺を調査する方が、物件の理解が深まるでしょう。
ましてや投資した物件には入居者が住んで利用するわけですから、全くの同じ立場とは言わないまでも入居者の目線に立って物件を選定することで、
リアルな需要や問題に気付く機会も増えるはずですよね。

頭では分かっていても実際にはじっくり物件選定するほどの時間は無いという人も多く、
結局は経験豊富な不動産業者から紹介された物件を見て回る機会の方が多いかもしれません。

不動産業者との信頼関係をしっかりと築けているならまだしも、
不動産業者も営業成績に追われていたりするので、
オススメされた物件が本当に自分にとって好都合な物件なのか判断するのも一苦労ですしリスクも大きいですよね。

自分自身で現地調査や管理組合の調査をこなすことが出来るようになれば、
自ずと選定スキルも向上しますし必ず何かしらの役には立つはずです。

そんなわけで今回は「現地調査と管理組合調査のコツ」について解説していきたいと思います。
よろしくお願いします。

 

 1. 周辺環境のチェック

それではまずマンション物件の周辺環境について見ていきましょう。

まず基本的には時間帯を変えて複数回の確認はしておいたほうが良いでしょう。
特に最寄りの駅前は時間帯によって集まる人のタイプや街の雰囲気はガラリと変わります。

例えば駅前に飲み屋が多いと時間帯によっては一気に治安が悪くなったりします。
もちろん全ての街がそうだというわけでもないので、だからこそ時間を空けて確認する必要があるのです。

そして最寄り駅以外の交通手段があるか無いかもチェックしておきましょう。
路線の多い駅は便利だとひと目で分かりやすいですが、
バス乗り場やタクシー乗り場など他の交通手段が近辺にあるかどうかで利便性も大きく変わってきます。

特に駅チカの物件であれば需要度が高いのは一目瞭然で、
出来ることなら駅から徒歩10分圏内が理想ですが、
当然物件価格も高額になりがちで、購入費などの費用がかさむ可能性もあります。
そうなると大体徒歩20分圏内の物件を視野に入れて探していくことが妥協点になってくるかと思います。

そこで電車以外の交通手段が充実していると、
入居者も多少駅から離れていてもいいかとなりやすく、
空室リスクもそれなりに抑えることができるかもしれません。

また駅から離れた住宅地に向かう道の電灯が充実しているか、道幅は広過ぎないか狭過ぎないかなども要チェックです。
これらは住人にとっての安全性に関わってきます。

さらにはその流れで物件周辺もしっかり確認した方が良いです。
特に日当たりの良さや嫌悪施設と呼ばれる施設が新しく建っていないか、
建設途中ではないかなど、Web上のマップでは確認しづらいポイントを発見できるのは現地調査のメリットと言えるでしょう。

ちなみに嫌悪施設とは、明確に定義されているわけではありませんが、
一般的に家の近くにあると嫌がられる施設のことです。

周辺環境へ公害や悪影響を及ぼす可能性がある施設、
また周辺の治安や風紀が乱れる可能性がある施設、
そして周辺地域のイメージや風景を下げてしまう恐れのある施設などが挙げられます。

 

 2. 物件自体のチェック

さて物件周辺のチェックが済んだら当然ながら物件自体のチェックも重要です。
大きく外観と内装に分けてポイントをまとめてみます。

○外観
何といってもまずは共有部分のチェックです。
共有部分とは共用部分のうちマンション所有者が共同で使う部分のことです。

例えばエントランス、エレベーターや階段・廊下、ゴミ集積所や駐車場・駐輪場などがそれにあたります。

外壁やエントランスはマンションの顔です。
管理状態がひと目で分かる部分の代表格と言って良いでしょう。
集合ポストや宅配ボックス、さらにはゴミ集積所が汚い状態であれば誰が見ても管理が行き届いてないと判断できますよね。

さらにオートロックや防犯カメラといったセキュリティシステムがあれば、
ちゃんと機能しているかどうか確認もしといた方が良いでしょう。
最近では周辺地域だけではなく同じ物件内での犯罪被害やトラブルも特に心配な世の中ですので、
セキュリティ面の充実度は入居者の満足度に直結する部分だと思われます。

他には管理人や清掃スタッフの業務態度なども確認できるなら確認しておきたい部分です。

○内装
次に建物内部についてです。

主に水回り設備を筆頭に設備の充実具合や改修履歴も漏れなくチェックを怠らないようにしたいです。
特に給排水管の状態が悪いと運用後になって無駄なトラブルや出費がかさむことにもなりかねません。

そして室内での採光や通風、臭気、騒音の確認も必須です。
これに関してはもはや物件選びをする入居者の立場で考えられるので判断しやすいのではないでしょうか。

 3. 管理会社についての確認（重要事項調査報告書）

管理組合とは分譲マンションにおける区分所有者で構成されるマンションを管理する団体です。
分譲マンションでは区分所有法に基づいて管理組合の設立が義務付けられています。

管理組合ではマンションの管理、共用部分の清掃や設備点検などのメンテナンス、
さらには修繕積立金の管理も行ないます。

ここでいう管理組合調査とは管理会社から発行される
「重要事項調査報告書」や「修繕履歴」などの資料を参考に調査確認していくことになります。

本来は区分所有者全員で構成されている管理組合ですが、
実際にはマンションの管理業務の全てまたは一部を管理会社へ委託していることが多いようです。

そのためまずは調査対象の分譲マンションが自主管理なのか管理会社に委託しているのかといった管理方法を確認するのが最優先です。

そして過去に管理会社の変更はあったのかどうかや現在の管理人はマンションを担当してから何年経つのかなど、
管理会社や管理人の歴も一緒にチェックできると良いでしょう。

○重要事項調査報告書
管理会社発行の重要事項調査報告書にはマンションの管理や修繕など詳細が記載されているため、
この報告書のチェックは非常に重要なものになります。

重要事項調査報告書には主に以下のような項目が記載されています。

・管理規約と使用細則
まさにマンション生活における大切な規約やルールが記載されている項目です。

・管理費や修繕積立金
これらは総会で決議を取り値上げが行なわれるのですが、その改定予定を確認できます。

・専有部分の用途制限
店舗や事務所、民泊などでの利用が出来るかどうかなど確認できます。

・アスベスト使用調査結果の有無
アスベスト調査を実施していない物件はたくさん存在しているため、
調査済みかどうか、調査結果はどうだったかなどの確認に役立ちます。

・耐震診断結果の有無
建築基準法改正による新耐震基準の導入で建物の構造や強度について厳しい基準が設けられるようになりました。
しかしながら実際には耐震診断結果のあるマンションの方が少ないという現状があるようです。

新耐震基準についてはこちらを参考にしてみてください。

 4. 管理人と仲良くなって色々聞いてみよう

出来ることならマンションの管理人とコミュニケーションが取れるとより詳しい情報収集が可能となるのでオススメです。

がっつりとした話をしなくても、簡単な挨拶などの交流を深めていくことでマンション内で、
抱えている問題や住民間のトラブルなど「重要事項調査報告書」だけでは読み取れない、
マンション内の事情や管理会社の担当では詳細まで把握していないことなどを聞き出せる可能性があるのです。

知っておきたい項目はたくさんありますし、自分自身が知りたい情報を知っていくのが良いかと思いますが、
ここでは一般的にも知っておきたい項目を簡単にまとめておきます。

・騒音問題や臭い、ペット飼育などを含めた住民間のトラブル
・過去にあった事件や事故について
・周辺住民や周辺地域の治安について
・駐車場や駐輪場の空き状況
・町内会や自治会などの活動頻度や費用について
・ゴミの分別ルールや宅配ボックスの使用方法
・入居の手続き順序や内装工事について

これらは知っておいて損は無いものばかりです。



いかがだったでしょうか。
今回は「現地調査と管理組合調査のコツ」について解説してみました。

前述した内容以外にマンションの長期修繕計画書やマンションの間取りや設備など確認すべき項目は他にもたくさん存在します。

自分が購入しようと思っている物件の詳細を確認することで、空室がなるべく生まれないよう、トラブルを未然に把握し対処をしておけるなど、安定した不動産運用をするためにも下準備は非常に有効ですのでぜひ参考にしてみてください。