こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
日銀は2022年12月20日に開いた金融政策決定会合で、0.25％程度に制限していた長期金利の上限を0.5%程度まで引き上げると発表しました。
これにより金利上昇の余地が広がったため「事実上の利上げ」という声も上がっています。
ローンを組んで物件を購入する不動産投資は、今回の発表でも影響を受けそうですよね。
実際のところどうなのでしょうか。
というわけで今回は「日銀発表の金融緩和政策は不動産投資にどのような影響があるのか」についてまとめていきたいと思います。
よろしくお願いします。
目次 ーtable of contents
1. 長期金利の上限を0.5％程度まで引き上げる発表について
2022年12月20日に開いた金融政策決定会合での「0.25％程度に制限していた長期金利の上限を0.5％程度まで引き上げる」ことについて、まず勘違いしてはいけないのは上げ幅を以前より引き上げただけで実際に金利を上げたわけではないということです。
実際に今までは金融緩和政策の一環として短期金利をマイナス0.1％、長期金利を0％程度に誘導する「イールドカーブ・コントロール」（YCC）という手法を導入していました。
ここではイールドカーブ・コントロールについての説明は割愛しますが、とにかく日銀の黒田総裁は「今回の変更はあくまで市場機能低下への対応であり、YCCの基本は変わらない。」と強調されているので「金融緩和の出口戦略」や「（事実上の）利上げ」であるという考えは否定していると読み解くことができます。
専門家からは、“日銀のスタンスは他国と違うので昨今の物価上昇が日銀のせいだと思われて批判されているから、あくまでその批判を逸らすためだった”
という意見も出ているように、実際に金利上昇に直結するのかといえば今のところはそういったことは無さそうですね。
2. 実際に金利が上がるとどうなる？
そこまで金利上昇に影響は無いといわれているとはいえ、実際に金利が上がるとどうなるのか気になりますよね？
その辺りを少し解説してみます。
○ローン金利が上昇する
金利が上昇すると当然ローンの金利も上昇します。
月々の返済額が増える事になるので住宅・物件を買い替えるようになります。
また、ローンの金利が上昇することで借り入れ可能額は減少していきます。
よって普段では買えていたものも買えなくなっていき、当然売れなくなる状況になるでしょう。
そのため物件が売れなくなれば不動産の価格を下げざるを得なくなると考えられます。
○賃貸の利益が減少する
賃貸用不動産は、変動金利で不動産投資用のローンを組んで購入する人が多いです。
変動金利でローンを組むと金利の増減によって返済額が変わってきます。
つまり、金利が上昇すると月々の返済額が増えるわけです。
家賃が今までと同じであれば月々の返済が増える分、利益が減っていることになります。
利益が減るのであればオーナーとしては売却を検討するかもしれません。
このように金利が上がる事で購入希望者が少なくなり、売却しようとする人が増えます。
その結果、供給過剰になり不動産価格が下落、ということになりかねません。
そうなるとキャピタルゲインが少なくなるので、不動産投資の出口戦略として物件の売却をしようとしても思ったような金額にならないかもしれませんね。
3. 世界の状況
海外ではコロナ対策でバンバン財政出動したこととロシアウクライナ戦争による資源高騰の影響でインフレが進んでいます。
主な例としてアメリカでは2022年3月にゼロ金利政策が2年ぶりに解除され、歴史的な金利上昇が続いています。
インフレについては以下の記事を参考にしてみてください。
インフレになると、金利を上げることで大きな買い物が控えられて物価が下がっていくので金利上昇は一般的なインフレ対策といわれています。
ではアメリカでの不動産価格はどうなったのでしょうか。
2022年3月ごろからインフレ対策として大幅な金利上昇が始まったことで不動産価格も上昇していき不動産を購入できない人が増えたことで、結果的に不動産価格は下がっていくことになりました。
4. 日本の状況
それでは次に日本の状況についても見ていきましょう。
日本では利上げ幅は上がったものの金利自体は上がっていないため不動産価格は高水準のままとなっています。
特にマンションさらに言うと首都圏や都心部周辺は顕著です。
2023年のマンション価格については以下の記事で解説しています。
実際に、金利変動幅を拡大するという報道の後、国債の長期金利は少し上昇しました。
しかし、住宅ローンなどの変動金利は、取引期間が1年以内である短期金利で決まるため、
2023年に急上昇はしないという予測がされています。
短期金利は、日銀が決める「政策金利」の影響を受けます。
※政策金利：日銀（中央銀行）が景気や物価を安定させるために調節する金利のこと
長期金利の変動幅は拡大されましたが、
政策金利は引き続き−0.1%に抑える「マイナス金利政策」を続けることが決まっており、
2%の物価安定目標が達成されない限り、政策金利は引き上げられない、という理由です。
とはいえ2023年に世帯数がピークアウトする2023年問題や、団塊の世代が後期高齢者の年齢に達する2025年問題、未だ終わりの見えないロシアによるウクライナ軍事侵攻など、不動産市況を取り巻く環境にはまだまだ不安要素は無いとは言えませんね。
もし、ローンが上がることに懸念があるのであれば、
変動金利ではなく少し金利設定は高いですが固定金利でローンを組めば、金利は変わらないので安定感は増すかもしれません。
金利は以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。
金利は情勢によって変わるかもしれないので、例えば4％5％に上がっても耐えられるかどうかなど最初にシミュレーションしておくなどの準備はした方が良いでしょう。
逆に金利が上がって耐えられなくなった他の不動産投資家が良い物件を売りに出した時にその物件を買えるくらい余力を持った準備が出来ている、という状況を作れていれば、あなたの不動産投資は順調だと言えるでしょう。
いかがだったでしょうか。
今回は「日銀発表の金融緩和政策は不動産投資にどのような影響があるのか」についてまとめてみました。
ギリギリの計画では金利上昇や他のリスクに対応できなかったりしてしまうので、出来る限り最適な準備をして不動産運用に臨む事をオススメします。
