レバレッジをマスターしよう！CCR、FCR、K％の関係解説

こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

不動産投資をしたいけど自己資金が足りないから諦めている方もいるのではないでしょうか？
実は不動産投資は融資を受けて運用する場合がほとんどです。
もちろん自己資金だけで賄えるほど余裕があるのも良いですが、ほとんどの場合は金融機関からの融資を受けて運用することになるでしょう。

 どうせ融資を受けるなら多少の問題が起きたとしても返済が滞らないようにしたいものです。
そのためには余裕を持って効率よく収益を得ていきたいですよね。

“余裕を持って効率よく収益を得ている”状態のことをレバレッジが効いているといいます。

とはいえ具体的にはどういった状態になればいいのでしょうか？
それにはCCR、FCR、そしてK％という指標を使って計算することで分かってきます。

というわけで今回は「CCR、FCR、K％の関係性について」解説していきたいと思います。

詳しく見ていきましょう。
よろしくお願いします。

 

 1. CCR、FCR、K％って何？

ではまず指標となるそれぞれの単語を簡単におさらいしてみましょう。

○CCR （Cash on Cash Return）
“自己資金配当率” の事で、物件購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を指します。
計算式は以下の通りです。


○FCR（Free and Clear Return）
“総事業費” （利回り）の事で、想定される空室による損失や運営費も含めた純利益を物件購入時にかかる諸経費や購入費用で割ったものです。
計算式は以下の通りです。


○K％
“ローン定数” といわれ、ローン残高に対する年間返済額の割合を示すものです。
計算式は以下の通りです。


これらの指標に関しては、以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。


 

 2. レバレッジが効いている状態、“K％＜FCR＜CCR”

3つの指標について理解いただいたところで、具体的にどういった状態になればいいのか見ていきましょう。

結論から言うと“K％＜FCR＜CCR ”という状態を目指しましょう。

例えばFCR（総事業費）が7％で、そこを現金ではなく銀行のお金を使うことによって仮にK％（ローン定数）が5％になり、その結果、自己資金の利回りであるCCR（自己資金配当率）が10％になったとすると、

K％（5％）＜FCR（7％）＜CCR（10％）

となり、この状態がいわゆるレバレッジが効いているということを表しています。

ちなみにレバレッジとは、そもそも「てこの原理」という意味ですが、
金融業界や投資業界で使う場合は借入を利用することによって自己資金のリターンを高める効果が期待できる＝自己資金のみで運用するよりも効率よく投資を行なえている状態のことを指します。

先ほどの例でいうと、例えば全額現金で投資していたら利回りがFCRでいう7％にしかならなかった投資が、金融機関からの融資を受けることで自己資金に対する利回りがCCRでいう10％になります。

仮に全額自己資金で物件を買ったとしたら家賃収入はその使った金額を回収していくというイメージになるかと思いますが、なかなかそこまで完璧な運用を出来ている方は少ないのが現状です。

しかし借入すれば借入金額を家賃収入で返済するイメージなので、自分自身のお金をあまり使わないで返済できているといったことから効率の良い投資が出来ているという判断になるというわけです。

要は自分ではほとんどお金を使わずに保有しているお金以上の物件を購入し、家賃という名の入居者からのお金でローンを返済して、完済すれば家賃収入は全部自分自身のもの…というどこか都合良く感じるかもしれませんが、投資という観点から考えると効率が良いという判断になるのです。

レバレッジを効かせることだけを考えれば、

・借りられるだけ借りる
・出来るだけ返済期間を長くする

という風に、K％を抑えてCCRを高めることが理論上は可能ですが、
そもそも借入額が多すぎると何かトラブルが起こった時のことを考えるとどうしても不安です。

ということで実際の計算例を見ていきましょう。

 3. 具体的な参考例

では実際にどのような計算になってどのような数値が出るのか物件の例を参考になるべく簡単に説明してみたいと思います。


という物件があったとします。
この物件のFCRは、690万円÷1億円×100＝6.9％となります。

この物件を全額自己資金にした場合と90％分をローンにした場合、フルローンの場合とで比べてみましょう。

○全額自己資金で購入した場合
全額自己資金にした場合はFCR＝CCRとなります。
つまり、物件の収益性を図る利回りと自己資金配当率が同じ6.9％ということです。

全額自己資金なので、安全性は高いですがレバレッジは効いているとは言えず、効率性はさほど良いとは言えません。

○90％分をローンにした場合
・ローン借入金額：9,000万円
・金利：4.5％
・返済期間：30年

という条件でローンを組みます。

・自己資金：1,000万円
・年間返済額：547万2,192円

K％＝547万2,192円÷9,000万円＝約6.08％
CCR＝(年間利益690万円―年間ローン返済額547万2,192円)÷1,000万円＝約14.2％

なので、K％（約6.08％）＜FCR（6.9％）＜CCR（約14.2％）となりますね。
K％＜FCR＜CCRが成り立っているので、レバレッジが効いていると判断できます。

ローンで資金調達することで、自己資金1,000万円に対する利回り（CCR＝約17.4％）が全額自己資金の時よりも大きくなっていることが分かります。

フルローンにした場合
・ローン借入金額：1億円
・金利：4.5％
・返済期間：30年

という条件でローンを組みます。

・自己資金：0万円
・年間返済額：608万220円

K％＝608万220円÷1億円＝約6.08％
CCR＝自己資金がゼロなので、CCRは実質∞

自己資金はゼロなので、効率性という面では実質∞として評価できます。
でも、そんなにCCR値を大きくして大丈夫なのでしょうか？

 4. レバレッジと借入額のバランスを見るならDCR

ということで、借入を増やすほどにCCRがどんどん大きくなったわけですが、大きくし過ぎじゃないかと不安に思われる場合はDCRを見て判断するのがオススメです。
DCRとは“借入返済余裕率” のことで、きちんと返済できる借り方なのかどうかを確認できる指標です。
金融機関にとって考えるなら、ちゃんと返済できる借り手かどうかの目安として使われる指標ともいえます。

計算式は以下の通りです。


色々と単語が出てきていますので、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

 前項のフルローンの場合のDCRを見てみましょう。

・ローン借入金額：1億円
・金利：4.5％
・返済期間：30年
・年間収益と運営費を差し引いた年間の利益：690万円

DCR＝690万円（年間純利益）÷608万220円（年間返済額）＝約1.13

DCRの目安は最低でも1.2、適格基準でいうなら1.3は欲しいのが一般的です。
上記の計算でいくと約1.13となったので、一般的には少し厳しいという評価になる可能性があります。

こういった場合は、信頼できる不動産会社と相談してみて、返済能力や属性などを金融機関にアピールする必要があるかもしれません。



いかがだったでしょうか。
今回は「CCR、FCR、K％の関係性について」解説してみました。

K％＜FCR＜CCRばかりに目を向けていても良くありません。
もちろんレバレッジ効果は高まりますが、DCRも大事になってきます。

DCRが低いとキャッシュフローの悪化、つまり手持ちのお金が少ないということになるため、何かあった際に対応することが出来なくなり危険です。

レバレッジの効き具合とDCRのバランスを意識してこそ安全性の高い投資を運用していくことが出来るといえるでしょう。
ぜひこれらを参考に正しく投資運用を行なってくださいね。