こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資というと物件購入に焦点が当てられがちです。
どうしてもお金が関わってくるので当然なことだと思います。
しかし、実際には購入後の物件の管理も重要ですよね。
管理と一言でいっても自分自身で管理を行うのか、管理会社に任せるのかといった判断も分かれるかと思います。
小規模のアパートや戸建て物件であれば自分自身で管理をしても良いかもしれませんが、副業として運用する区分マンションや大きめな1棟マンションならば管理会社に任せた方が事実ラクだったりします。
で、実際、不動産管理会社って具体的には何をするところなの?といった内容が今回のテーマです。
というわけで「不動産管理会社について」まとめてみました。
少しでも参考になれば幸いです。
よろしくお願いします。
目次 ーtable of contents
1. 不動産管理会社とは?概要と業務について
まず不動産管理会社とは何ぞや?という話ですが文字通り、
主にマンションやアパートなど賃貸物件の管理を行う会社の事をいいます。
オーナーは自ら物件を管理することも出来ますが、管理業務は手間がかかるだけではなくどうしてもノウハウ・経験が必要になるので、
副業や大規模な物件の場合、不動産管理会社へ委託するのが一般的です。
管理が疎かな物件に住もうと思う人は少ないです。
しっかりと管理されている賃貸物件は入居者の満足度も高くなりますし、
入居希望者の印象も良くなるわけなので退去率や空室リスクも軽減されやすくなります。
しかしながら不動産管理会社選びに失敗するとかえって賃貸経営の足を引っ張られることになってしまいます。
そのため出来る限り不動産管理会社についても学んでおく必要があるように思えます。
そんな不動産管理会社が行う管理業務には大きく分けて2つあります。
「賃貸管理業務」と「建物管理業務」です。
実際に見ていきましょう。
○「賃貸管理業務」
賃貸管理業務には大まかに4つあります。
・入居者の募集
入居者がいないと始まらないのが不動産投資です。
不動産管理会社の業務の1つにこの入居者の募集があります。
賃貸物件が空室の場合、新しい入居者を不動産ポータルサイトや広告を打って宣伝活動を行ってくれます。
さらに入居希望者に対して内見の案内や入居審査を行いオーナーへ共有します。
実際には不動産管理会社がさらに仲介会社へ委託することも多いです。
・家賃の集金
集金といっても振込口座を教えてあとは振り込み確認などをするだけじゃないの?と思われるかもしれません。
あなたは期日通りに家賃を支払っているかもしれませんが、家賃滞納者も少なくありません。
ただの払い忘れならまだ良いですが、お金が無くて意図して滞納している場合は保証人へ催促する必要があります。
この業務に関しても家賃保証会社を立てている場合は、滞納者に対しての催促は不動産管理会社ではなく家賃保証会社が行うことになります。
また家賃保証会社を立てていればオーナーは家賃保証会社から家賃を受け取ることが出来るので安定しやすいです。
・入居者からのクレーム対応
入居者からのクレームは様々考えられます。
騒音や異臭などの近隣トラブルやゴミ出しや駐輪場などのマナールールに関して、
他にも設備の不具合などなど物件や居住に関するクレームはたくさんあるでしょう。
それらを不動産管理会社が対応します。
1つ1つのクレームに対して最善を尽くして迅速に対応してくれますし、
設備不良など工事が必要な場合も面倒な業者手配も担ってくれるのでオーナーの作業負担は軽くなります。
クレーム対応の秘訣は対応スピードです。
いつまで経っても改善されなかったり、対応が遅かったりするだけで場合によっては退去へと繋がってしまいます。
・退去者への対応や清算
入居者がいざ退去するとなった場合に物件の立会いや敷金の清算なども不動産管理会社がこなしてくれます。
そしてまた新たな入居者を見つけてくれるわけですね。
○「建物管理業務」
建物管理業務にも大まかに4つあります。
・点検やメンテナンス
建物管理というだけあって賃貸物件の定期点検やメンテナンスは不動産管理会社の業務です。
どうしても建物自体や設備などは経年劣化が起こるため定期的な点検やメンテナンスが必要です。
ざっと挙げられるだけでもエントランスやエレベーターや階段、廊下、駐車場や駐輪場などの共用部分、
他に外壁や屋根など外側部分、そして電気ガス水道などのライフラインやインターネット設備など点検やメンテナンスが必要な箇所は多数あります。
また点検には2つ種類があります。
消火器や非常ベルなど法令によって義務付けられている法定点検と、不動産管理会社の判断で行う任意点検です。
・清掃業務
建物全体の美観を保つため、また入居者の快適性を維持するために清掃業務も大事な業務の1つです。
敷地内の掃き掃除やゴミ捨て場周りなどの日常的に行う清掃と、
頻繁に行う必要性は無いけれどエントランス周りや廊下など定期的に行いたい清掃があります。
・工事の手配
退去後の原状回復工事や、より入居者の快適性を促すための修繕やリフォームに関する手配も行なったりします。
工事業者を選んだり、実際に発注をかけたりしてくれます。
・長期修繕計画の作成
外壁塗装や設備修繕などに関して長期的な計画を立てるのも不動産管理会社の業務です。
どういった時期にどういった内容の修繕で費用はいくらかかるのかなど長期的に見て計画を立てます。
長期的な視点がないと見る見るうちに物件の老朽化が進んでしまうのでこういった計画まで行なってくれると非常に助かりますね。
当然ながら行き当たりばったりで修繕をしていては空室リスクに対応できるとは思えません。
また資産価値の低下も考えられ、いざ売却しようと思っても納得のいく価格で売れずタイミングを逃す恐れがあります。
自分自身で管理を行う場合でもこういった不動産管理会社の業務内容を参考にした方が良いでしょう。
2. 不動産管理会社にも種類がある
業務範囲によって不動産管理会社にも種類分けすることが出来ます。
○賃貸管理をメインとする不動産管理会社
前述した賃貸管理を主に重視する不動産管理会社です。
入居者の募集、家賃の集金、入居者からのクレーム対応、退去者への対応や清算などに長けている会社です。
○建物管理をメインとする不動産管理会社
前述した建物管理を主に重視する不動産管理会社です。
点検やメンテナンス、清掃業務、工事の手配、長期修繕計画の作成を行ってくれるでしょう。
○賃貸管理も建物管理も行う不動産管理会社
賃貸管理と建物管理、そのどちらとも行う手広く業務をこなしてくれる不動産管理会社です。
○仲介業務も行う不動産管理会社
仲介業務に特化した不動産仲介会社もありますが、一般的に不動産仲介会社は物件契約までが仕事なので物件契約後や入居後に関しては業務外であることがほとんどです。
しかし、仲介業務も行う不動産管理会社であれば、管理会社でもあるため
物件設備や内情に詳しく、入居希望者のあらゆる疑問を解消できる可能性が高いというメリットがあります。
3. 不動産管理会社との契約内容は?
不動産管理委託契約といってオーナーが不動産管理会社と結ぶ契約があります。
この不動産管理委託契約には大きく2つあります。
○一般管理委託契約
オーナーと入居者が賃貸借契約を交わした上で管理業務を不動産管理会社へ委託する契約です。
管理会社へ管理委託料を支払うことになります。
一般管理委託契約の場合、あくまでオーナーと入居者が直接的に賃貸借契約を結ぶことになるので家賃や敷金礼金の取り決めはオーナーが行うことになります。
そのためオーナーに確かな目利きがあれば収益性も高く見込めることでしょう。
○一括借上管理契約(サブリース契約)
不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げて、管理会社が自ら貸し主となり入居者に物件を賃貸する契約です。
いわゆる又貸しとなります。
オーナー目線で考えると、管理会社が物件を借り上げるため
空室リスクもさほど考える必要が無く安定した収益が見込めるメリットがあります。
とはいえ家賃収入の10~15%ほど手数料として引かれるのがデメリットといえます。
さらに初めの5年間は定額の家賃収入が保証されていますが、5年後には家賃の見直しが行われ、徐々に家賃が下がっていくというパターンの契約内容も存在します。
このサブリース契約は上手に使えるならリスク対策にもなりますが、あまり内容を理解していなかったり、契約内容を把握していないとトラブルに発展する可能性もあります。
詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
4. 不動産管理会社ってどのくらいの費用がかかる?
不動産管理会社へ支払う費用は以下の2種類です。
○管理委託料
不動産管理会社が行う賃貸管理業務や建物管理業務に対して支払う手数料です。
管理会社にもよりますが相場は「家賃1か月分×5%」です。
この管理委託料のコストカットと家賃収入とのバランスが重要です。
あまりに管理委託料が安くても実際の業務範囲が狭ければさほど意味がありません。
他の不動産管理会社と比較して業務範囲と委託料のちょうどいい塩梅を探すのが大事です。
○管理委託料は別でかかる費用
管理委託料の範囲で賄われないものも存在します。
原状回復費用や室内設備の修繕や交換費用、定期清掃や点検などの建物管理費用がそうです。
また仲介業務も行う不動産管理会社であれば仲介手数料も必要になるでしょう。
仲介手数料は宅地建物取引業法にて「家賃1か月分+消費税」と定められています。
いかがだったでしょうか。
今回は「不動産管理会社について」まとめてみました。
不動産管理会社も多数あります。
つまり管理業務のクオリティや業務範囲、費用面なども様々です。
不動産投資を成功させるためには不動産管理会社の選定は非常に重要です。
集客力を重視するのか、トラブル対応力を重視するのか、コスパ重視なのかなど理想的な不動産運用に向けてしっかりと信頼できる不動産管理会社を選定しましょう。