不動産投資の成功率は？目的別の成功定義

こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

本サイトの記事を参考にしてくださっている方やその他の手段でも、
不動産投資に関する知識をある程度身に付けている方であれば、
徐々に自分自身が不動産投資を始めて運用しているイメージが膨らんでいるかもしれません。

色々な意見はありますがいざ不動産投資を始めようと思った時にやっぱり考えるのは、
株式投資やFX投資などの他の投資方法と成功率を比べて、
1番成功率が高い方法を選びたいですよね。

分かります。
非常によく分かります。

しかしながら成功率というのは正直なところ「分からない」という答えが最も正解に近いのかもしれないのです。

なぜならば成功基準というものが人によって違っているからです。
何をするにもこういった投資の世界では同じかもしれませんね。

というわけで今回は、
「不動産投資における目的別の成功定義について」まとめていきたいと思います。

僕が出来る“不動産投資の成功率ってなんぞや？”に対する答えを、
精一杯考えてみるのでぜひ参考にしてみてください。

 

 1. 成功率が分からないのはなぜ？

精一杯考えるとは言ったものの、冒頭でも伝えたように、
やはり成功率というのはなかなか見えにくいものです。

改めてそれはなぜでしょうか？

○何をもって「成功」とするかは人それぞれ
例えばマラソンだったらゴールまで走り切れれば成功と言えるかもしれませんが、
不動産投資における「成功」の定義は人それぞれ違うはずです。

稼ぎたい人、FIRE（早期リタイア）したい人、節税したい人、老後の年金対策にしたいなどなど…
いわゆる不動産投資をする目的によって何を「成功」とするかが変わってくるわけですね。

例として不動産投資を始めて月10万円の収益を得たとします。

どうでしょう？
稼ぎたい人からしたら正直なところ月10万円の利益で、
「あー稼いでるわー」と思えるでしょうか？

では、老後の年金対策をしたい人からするとどうでしょう？
月10万円あれば順調だと思えるかもしれませんよね。

こういったように何をもって「成功」「失敗」と捉えるかは人それぞれによって異なるので
ひと言で“不動産投資の成功率”と明確にあらわすのは難しいのです。



○不動産投資を終えた時点（最終的な収益）にならないと「成功」かどうかは分からない
仮に“収益がプラスである”ことを「成功」と定義したとしても、
明確な成功率を事前に出すことはやっぱり難しいです。

収益がプラスであるかどうかは、あくまで不動産投資運用を終えて、
最終的な収支を見てみないと分からないものです。

不動産投資の収益には2種類あります。
家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）です。

長く運用した結果、少し赤字だったとしても物件を売却し黒字になるケースだってありますし、
不動産投資は特に長期運用に向いていますから最終的に黒字になった＝「成功」だとしても
投資運用を始めてから数10年は経ってみないと分からないのです。

というわけで不動産投資の成功率というのは結局のところ、
「分からない」という答えが最も正解に近いのかもしれないのです。

 2. 目的別成功定義を考える

というわけで、
不動産投資には様々な目的に応じて運用できるというメリットもあるわけですが、
目的ごとの成功定義を考えていきたいと思います。

○稼ぎたい、FIRE（早期リタイア）したい
早期リタイアであるFIREを目指すなら年間生活費の25倍は必要といわれています。
例えば年収が300万円だったとして7,500万円というわけです。

もちろん稼ぎたい額にもよりますが、
最低ラインで考えるならば本業と同等以上の利益を得ることが成功といえるのかもしれません。

もちろん事業として継続できるレベルにまで拡大できたとなれば、
それは大成功だといえるでしょうね。

自己資金がふんだんにあって不動産知識もある方は、
1棟マンションから始める選択肢もあるかもしれません。

とはいえ全くの投資初心者の方からすると、
いきなり1棟マンション投資からというのはかなりハードルが高いです。
物件の管理、運用、そして1棟買いするための資金とどれをとってもなかなかに難しいです。

まずは区分マンション投資から始めて区分マンションの部屋数を増やすなり、
区分マンション→1棟アパート→1棟マンションと規模を増やしていっても良いかもしれませんね。

○子供に資産を残したい
「資産を増やしたい」「子供に資産を残したい」という場合は、
物件の資産価値をなるべく保つことが成功に繋がるといえるでしょう。

新築物件や都内駅近など資産価値の高い物件を積極的に狙っていくのがオススメです。

資産価値が高いというだけで安定した収益が見込めるのと、
万が一赤字続きだったとしても売却益によってまとまった資産を得ることも出来ます。

資産価値が低下しにくい不動産を選ぶことができれば、
「子供に資産を残したい」という目的も果たしやすくなります。

資産価値が無いということは買い手が付きにくく、
残された子供にとってはかえって管理がしにくい遺産となってしまうためです。

○節税したい
節税を目的とするならば不動産を所有していない時期と比べて節税できれば「成功」といえます。
もしくは節税分を上回る赤字が出ていないことです。

不動産を所有しているだけである程度の節税は見込めるので、
ただ単に節税したいという目的だけなら成功率は高いといえるでしょう。

不動産投資で主に節税できるのは所得税と住民税です。
管理費やローンの金利など不動産運用時の経費を本業の所得から差し引いて、
課税対象額を抑えて結果的に所得税を抑えることができ、
その所得税によって住民税額が決まるので自ずと住民税も抑えることができます。

また相続税や贈与税にも関係します。
現金で相続するよりも不動産として相続する方が課税対象額が引き下がり、
相続税も下がるので結果的に節税に繋がります。

特に節税効果が高いと言えるのは、
課税所得が900万円（実際の年収目安1,200万円）を超える人です。

詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。


 ○老後の年金対策にしたい
まさに不動産投資のメリットといえる家賃収入（インカムゲイン）で、
ある程度の収益を長く得続けることが「成功」といえます。

この家賃収入のおかげでそのまま物件購入時のローン返済に充てる事ができるので、
負担も少なくローン返済が完了すれば家賃がそのまま収入となるので年金代わりになります。

毎月の生活費と年金との差額を埋められる程度でも十分かもしれません。

特に区分マンション投資であれば1棟マンション投資に比べれば少ない資金で済みますし、
都心駅近など立地を選べば空室リスクも少なく、管理会社に物件管理を任せれば運用もさほど忙しくないため、
比較的初心者でも敷居が低いといえるのではないでしょうか。



少子高齢化による年金の不安が囁かれている昨今ですが、
老後資金の準備として貯金以外の選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

 3. 1棟or区分？新築or中古？特徴を参考に目的から考えてみる

不動産投資には1棟マンションや区分マンション、新築や中古など様々あります。

物件自体の特色や立地などによって変わってはきますが、
各不動産投資対象をカテゴリごとに一般的な特徴を記載してみますので参考にしてみてください。

◆1棟マンションor区分マンション

 

 
大きな収益を得るには1棟投資がオススメですが、
区分マンション投資でもある程度の規模なら大きな収益が見込めるかもしれません。

以下の記事でまとめていますので参考にしてみてください。


◆1棟アパート
また1棟投資にはマンションではなくアパートもあります。
アパートとは一般的に木造や軽量鉄骨造で2～3階建ての集合住宅を指すことが多いようです。

○メリット
・マンションの1棟投資と比較すると安価で購入でき、
　部屋数が少ないので管理するとしても負担が小さくて済む

○デメリット
・郊外や地方の物件が多く、空室リスクや資産価値低下リスクの可能性がある
・防音性が低くなりがちで騒音などの入居者同士のトラブルの恐れ

○どのような人に合っているか
地元に土地を持っていてそれを有効活用したい人や、費用や手間を抑えつつ1棟投資がしたい人に向いているといえます。
1棟マンションでは資金や管理の面で難しいけれど、
棟ごと運用したい人などは一考の価値があるかもしれません。

◆新築or中古




新築か中古かは立地や築年数など物件自体の状況にもよって変わってくるので、
しっかりと自分自身で勉強したり、
信頼できる不動産業者などに相談して判断してみても良いかもしれません。



いかがだったでしょうか。
今回は「不動産投資における目的別の成功定義について」まとめてみました。

改めて不動産投資をする上での目的、自分自身の属性や状況を鑑みて、
最適な選択ができるように勉強を続けてみてくださいね。

また信頼できる不動産会社というパートナーが見つかればもっと良いかもしれません。