こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資をいざ始めようと思った時に具体的にどこのエリアを攻めたら良いか、
つまりはエリア選定で悩む人も多いように思えます。
また、東京はよくオススメされるけれど始めるにしても都心になればなるほど価格が高いなぁと感じることも多くないでしょうか？
じゃあ地方を攻めてみようかと思っても結局需要が伴っていないと不安だし、
じゃあ間を取ってどこが良いの？と東京の次で思い浮かぶのが西日本最大の都市「大阪市」なのかもしれません。
そんなわけで今回は東京と比較しながら「大阪での不動産投資について」注目エリアやメリット・デメリットをまとめていきたいと思います。
よろしくお願いします。
目次 ーtable of contents
1.大阪市で不動産投資をするメリット
1-1.東京より物件価格が安い
1-2.賃料上昇傾向があり利回りに期待できる
1-3.大阪市は転入超過全国1位
1-4.「大阪7大再生プロジェクト」という再開発ラッシュがある
1-5.リニア開通による将来性、約300兆円市場の中心地になるという予測
2.大阪市で不動産投資をするデメリット
2-1.エリアによっては人口減少も
2-2.利用できる金融機関が限られる
2-3.土地の情報が東京より少ない
1. 大阪市で不動産投資をするメリット
大阪は東京と似たように人口増加が見込める都市であり、東京よりも利回りの高い物件を購入しやすかったりします。
ここではまず大阪市で不動産投資をする際の考え得るメリットを5つ紹介します。
2. 東京より物件価格が安い
ここ数年マンション価格は上昇を続けていて、それは東京でも大阪でも同様です。
築浅ワンルームマンションの坪単価は、
・東京23区：360万円ほど
・大阪市内：211万円ほど
その差は約150万円です。
ワンルームマンションの平均的な広さ＝25㎡（7.56坪）に換算すると、
・東京23区：約2,700万円
・大阪市内：約1,600万円
ということになります。
大阪は日本第2の都市であるにもかかわらず、東京と比べて約1,000万円も安いわけですね。
日本第2の都市は横浜市ともいわれていますが、あくまで横浜市は東京圏としてここでは一旦置いておきます。
そうさせてください。
兎にも角にも東京よりも安く物件を購入できるというのは大きなメリットといえるでしょう。
3. 賃料上昇傾向があり利回りに期待できる
とまぁ、大阪は東京より1,000万円ほど安いと紹介しましたが実は賃料自体は上昇傾向にあります。
参考記事：LIFULL HOME'S｜大阪市西区の賃貸マンション賃料相場
賃料が上がっているのに物件が安いということ、それはつまり利回りが良いということです。
安く仕入れて高く売る、これはどんな商売でも基本中の基本ですよね。
これまた東京と比べて大阪を不動産投資として選ぶ魅力の1つとなり得ます。
4. 大阪市は転入超過全国1位
大阪市は市区町村別の転入超過数が2020年に全国1位となり、人口の増加傾向が続いています。
総務省が発表している「住民基本台帳人口移動報告」によると、2020年の大阪市の転入超過数は1万6,802人となり、市区町村別では東京23区を上回って全国1位の増加数でした。
参考記事：産経新聞｜転入超過、大阪市が全国最多 コロナ禍で東京集中に歯止め
派手に増加しているわけではありませんが、じりじりと増加している状況はある意味信用しやすいのではないでしょうか。
大阪の人口が増加傾向にあるということはそれだけ入居者となり得る人が増えるということになり需要も増していく、
あるいは安定した需要を得ることが出来ると考えることが出来ます。
5. 「大阪7大再生プロジェクト」という再開発ラッシュがある
「大阪7大再生プロジェクト」とは大阪府と大阪市が一体となって取り組んでいる再開発プロジェクトです。
エリアとしては以下です。
・大阪駅
・中之島
・御堂筋
・難波
・大阪城公園、森之宮、京橋、大阪ビジネスパーク
・天王寺
・阿倍野、臨海部
これら7つのエリアで大規模な再開発を行なっています。
再開発により今以上に人が集まれば、賃貸の需要も当然ながら期待できます。
まさに前項にも繋がる内容ですね。
ちなみに言っておくと、東京にも再開発エリアはあります。
6. リニア開通による将来性、約300兆円市場の中心地になるという予測
東京、名古屋、大阪間の3大都市圏を約1時間で結ぶリニア中央新幹線は2027年に開業予定というのはご存知でしょうか。
リニアが開通すれば大阪は約300兆円市場の中心地になると期待されています。
便利な交通手段が出来れば市場の発展が期待されて人口増加が予測できます。
いかがでしょうか。
今後ますます人口増加が予測される要素を多く含んだ大阪に不動産投資の観点で考えてみても魅力を感じずにはいられません。
7. 大阪市で不動産投資をするデメリット
というわけでここまで不動産投資における大阪市のメリットをいくつか挙げて散々持ち上げてきたわけですが、
次項からはデメリットについてまとめていきます。
1番重要となるのは都心以外のエリアでは住宅需要の減少が予測されているという点です。
大阪市で不動産投資をする上でのデメリットを3つ見ていきましょう。
8. エリアによっては人口減少も
メリットをお伝えしたなかで大阪市は転入超過数が全国1位になったとお伝えしましたが、それはあくまでエリアによります。
なぜかというと大阪府全体では人口が減っているからです。
再開発エリアも都心部に集中しているため、今後は外縁部から都心部に人口が集まってくる可能性が高くなります。
さらに外縁部では少子高齢化が進んでいるエリアもあり、他の地方都市と状況があまり変わらないところも少なくありません。
大阪で不動産投資を検討するのであれば都心部にエリアを絞ることをオススメします。
9. 利用できる金融機関が限られる
不動産投資は、金融機関の融資（不動産投資ローン）を活用して物件を取得し、自己資金以上の運用が行なえるというのが魅力的なメリットといえますよね。
しかし、東京と大阪では融資利用できる金融機関が異なるので、
東京で利用できた金融機関が大阪では適用できない可能性というのも考えられます。
特に物件の所在地と投資家の住所が離れている場合、利用できる金融機関が限られてきたりしますし、そもそも購入できなかったり、やや融資条件が悪くなったりするケースもあり得ます。
大阪に住んでいない人で大阪での不動産投資を検討する場合はこういった金融機関の問題は注意した方が良いでしょう。
10. 土地の情報が東京より少ない
このデメリットも大阪に住んでいない人が大阪で不動産投資を検討する場合に重要な話ですが、土地の情報が東京よりもどうしても少ないため該当エリアに思わぬ落とし穴やトラブルが潜んでいたりするかもしれません。
土地勘もそうですが、県民性の違いなども意外に重要な要素だったりするでしょう。
入居者同士の近隣トラブルやクレームなど、その土地に住んでいないと理解できないようなことも起こるかもしれません。
大阪という土地柄を深く知っていないのであれば1度学んでみるのも良いのかもしれませんね。
いかがだったでしょうか。
今回は「大阪での不動産投資について」メリット・デメリットを中心にまとめてみました。
ちなみに大阪は2025年に万博を予定しているのでインフラへの投資も期待できます。
似たような事例で東京オリンピックのあとは物件価格が下がるという風にいわれていました。
もし気になる方がいるなら下記記事を参考してみてください。
とにかく大阪に限らず不動産投資を始める際は情報収集と計画性は怠らないようにしたいものですね。
