こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。
不動産投資にはたくさんの単語があって非常に覚えにくいですよね。
興味はあるけどなかなか行動に移せない原因の1つではないかと思います。
とっつきにくいかもしれませんが、何だって初めは大変なものです。
というわけで不動産投資単語解説と題して、色々と不動産投資における用語やポイントなどをまとめていけたらと思います。
今回は「概要・制度・仕組み編」です。
不動産投資にまつわる制度や仕組みに関するものをまとめてみますのでぜひ参考にしてみてください。
よろしくお願いします。
目次 ーtable of contents
1.不動産投資とは
2.不動産投資ローン
3.不動産会社・管理会社
4.アパート・マンション一棟投資、区分マンション投資
5.団体信用保険
6.サブリース
1. 不動産投資とは
改めてそもそも不動産投資とはどういったものなのか解説していきます。
簡単にいうと、戸建て物件やマンション・アパートの一棟もしくは部屋単位を自分自身で購入して、購入した時よりも価格が上がったタイミングで物件を売却してキャピタルゲイン（売却益）を得たり、売却せずに長期運用することでインカムゲイン（家賃収入）を得るという投資方法です。
かつては物件売却でのキャピタルゲインを得る手法が盛んだった時もありますが、今現在はどちらかといえば家賃収入でのインカムゲインを得る手法が主流になっています。
特に最近ではREITや不動産投資クラウドファンディングと呼ばれる少ない額からでもスタートできる比較的手軽なものも出てきていますので、興味があったらこちらの記事も読んでみてください。
2. 不動産投資ローン
不動産投資のために物件を購入する際には、不動産投資ローンを利用する方法が一般的です。
少ない自己資金で大きな利益を得るといういわゆるレバレッジ効果に期待が持てるやり方だからといえます。
家賃収入を得る不動産投資では、家賃収入でローン返済しつつ、ローンを完済することで自己資金をなるべく使わずに不労所得を手に入れることも出来なくはありません。
ただ注意点として住宅ローンでは不動産投資のための物件購入は出来ないので気を付けましょう。
またローンには審査や金利などが関わってくるため自身の属性や頭金、取り扱っている金融機関など考えることも多いです。
不動産投資ローンについては以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてみてください。
3. 不動産会社・管理会社
不動産会社は、土地や建物の取引・開発・賃貸・管理を主な業務としている会社です。
不動産投資においては投資の相談や物件の紹介をしてくれたり、投資中の相談事やケアを行なってくれたりします。
不動産投資ではどうしても物件購入時ばかりが目立ちますが、購入後の物件管理や運用も大事になってきますので、信頼できる不動産会社を見つけることが出来れば不動産投資の成功にぐっと近づけるはずです。
また管理会社とは、主にマンションの管理を行なっている会社です。
投資家側から手数料を支払うことで投資物件の日頃の管理業務や入居募集などを行なってくれます。
管理をプロに任せることでなるべく自分の手間を減らすことが出来ます。
そのため副業としての不動産投資を滞りなくこなすことが可能になるというわけですね。
管理業務の範囲や業務の質、費用面に関しても会社によって様々ですのでしっかり調べ上げた方が良いでしょう。
不動産管理会社について詳しくは以下の記事を読んでみてください。
4. アパート・マンション一棟投資、区分マンション投資
アパート・マンション一棟投資とは、アパートやマンションを一棟丸ごと購入し投資運用していく方法です。
また区分マンション投資とは、アパートやマンションを一室単位で購入し投資運用していく方法です。
アパート・マンション一棟投資では丸ごと一棟を購入するので複数の部屋に対する家賃収入を得られるので収益は大きくなるものの、購入時の金額も高額となりローン審査も通りにくくなります。
投資自体100％成功するとは言い切れないものではあるので、万が一失敗した時のリスクも高くなるというのをどう捉えるかによりますね。
対して区分マンション投資は、ひと部屋単位での購入になるので、収益はさほど大きくなりにくいですが、購入時の金額は比較的抑え目でローン審査も一棟投資と比べると通りやすい印象はあります。
つまり失敗した時のリスクも一棟投資よりは低いといえます。
あまりに後ろ向きな考え方でいてもしょうがないですが、投資を行なう上でリスクヘッジは非常に重要です。
そういった意味でも特に区分マンション投資は自己資金を抑えられるという点で初心者やサラリーマンの方などにオススメしやすい不動産投資方法です。
将来に向けた年金対策や生命保険代わりになるなどのメリットもあります。
詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
5. 団体信用保険
不動産投資ローンを利用する際にほとんどの場合で加入しなければならないのが団体信用保険です。
通称「団信」と呼ばれます。
簡単にいえば生命保険のようなものになりますが、ローン契約者が万が一死亡・重度の障害を負った時にローン残債が無くなるというものです。
つまり、特に何事もなければ家賃収入でローンを返済していき、完済後に家賃がそのまま収入になるので老後の年金対策として有効ですし、もしローン契約者が万が一の事故などで死亡または重度の障害を負ったとしてもローン残債が無くなるので物権を売却もしくは家賃収入をそのまま収入として継続させることができるので、ご家族にも安心の備えがあるということになります。
これは不動産投資を行なう上でのメリットの1つです。
とはいえローン残債が無くなるのは死亡もしくは重度の障害を負った場合のみですので、病気などで働けなくなったとしても病気内容によっては対応していない場合もあります。
そのためがん保険などを含めたプランも存在します。
もし気になるようであれば団体信用保険や生命保険との比較など以下の記事にまとめてありますので参考してみてください。
6. サブリース
不動産投資をしていると最も発生する可能性が高いリスクの1つに空室リスクというものがあります。
要は空室になってしまって家賃収入が止まってしまうということですね。
特に区分マンション投資のようにひと部屋だけで運用していた場合、空室になると家賃収入が一銭も入らないことになってしまい、ローン返済を自己資金で賄わないといけなくなるので非常に大変です。
そのリスクを回避する手段の1つとして人気なのがサブリースという制度です。
仕組みを説明します。
まずサブリース業者がオーナーから物件を借りてさらに第三者の入居者に貸し出します。
すると入居者が退去してしまってもサブリース業者がオーナーへ家賃（手数料や管理料を差し引いた分）を支払い続けることになります。
そのため空室リスクに対する補償といったイメージになるわけですね。
とはいうものの、人気ですし一見良いこと尽くめに思えますが、契約内容によってはオーナーが不利になるケースもあるので契約内容はしっかりと細部まで確認した方が良いでしょう。
サブリースについて興味があれば以下の記事も読んでみて欲しいです。
いかがだったでしょうか。
今回は覚えておきたい不動産投資単語解説として「概要・制度・仕組み編」でした。
不動産投資の基礎の基礎、概要や制度、仕組みなどにまつわる用語を紹介してみました。
メリットに関わる部分も紹介させて頂きましたが、あくまで簡単に説明した限りなのでこれを取っ掛かりにしてもらってもっとよく調べてみてくださいね。
