覚えておきたい不動産投資単語解説～物件編～

こんにちは。ライターのねぎみじんと申します。

不動産投資の単語は、不動産に馴染みのない方は聞きなれないものが多く、覚えにくいですよね。

というわけで前回に引き続き、不動産投資単語解説と題して、色々と不動産投資における用語やポイントなどをまとめておりますが、
3度目の今回は「物件編」です。

不動産投資たるものやはり重要なのは実際に人が住む物件ですよね。
どんなに投資に必要な単語を覚えていたって、実際に運用する物件に関して指標すら立てられなければ失敗して当たり前といったような物件ばかりを掴んでしまうかもしれません。

というわけで物件選定に役立つ指標をいくつかまとめてみようと思います。
よろしくお願いします。

 

 1. 表面利回りと実質利回り（NOI）

利回りとは投資額に対する収益性の指標で、この利回りが高ければ収益性が高いということになります。
そして利回りとひと括りに言っても、表面利回りと実質利回り（NOI）があります。

○表面利回り
不動産の年間総収入を不動産購入額で割ったもので、一般的に利回りというとこの表面利回りを指すことが多いです。

計算方法は以下の通りです。


○実質利回り（NOI）
不動産にて得られる年間総収入からその不動産にかかる各種費用を引いて不動産購入額で割ったものです。
各種費用には固定資産税や各種保険費用、賃貸管理手数料や維持管理費用などとにかく不動産を維持する上で必要な費用全般が含まれます。

計算方法は以下の通りです。


見て分かるように表面利回りは経費を考えておらずあくまで簡易的な収益性を表したもので、実質利回りは経費も含めてより現実的な収益性を表したものといえるでしょう。

ざっと利回りを見る時には表面利回りでも大丈夫ですが、詳しく吟味する時は実質利回り（NOI）の方が精度が高く実用的です。
特に不動産営業では表面利回りで数値の高さから収益性をアピールされることも多いですが、実質利回りを算出してみたら大したことなかった、といったケースもあり得るので注意が必要です。

実質利回り（NOI）については以下の記事でさらに詳しく解説しています。




 

 2. 物件の実力とローン効率の指標となるCCR、FCR

物件自体の実力やローン効率の指標を計算できるのがCCRとFCRと呼ばれるものです。

○CCR
自己資金配当率のことで、英語で言うとCash on Cash Returnとなります。

計算方法は以下の通りです。


つまり物件購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を指しています。
どれだけ自分の資金を早く回収できるか、ローンや家賃収入といった人のお金で生み出せているかという投資効率を表す指標です。
いわゆるレバレッジがどれだけ効いているかを考えられます。

○FCR
総事業費のことで、英語で言うとFree and Clear Returnとなります。

計算方法は以下の通りです。


つまり物件の収益性を判断できる指標です。

このCCRとFCRという2つの指標を組み合わせて算出していきます。
物件の収益性（CCR）と物件購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合（FCR）を計算して、この物件の収益性で手元にどれだけ多くのお金を残した上でローン部分以外に頭金として使用した自己資金をどれだけ早く回収できるかといった計算をしていくことになります。

また不動産の購入価格に対する借入金額の割合であるLTVや不動産の購入総額に対する年間のキャッシュフロー割合であるROIといった指標も使いながら、物件自体の実力の指標FCRと投資効率の指標であるCCRを使って自身の投資効率を最大化できるように考えて調整していくイメージですね。

ちなみにLTVとROIの計算方法は以下の通りです。


詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。



 

 3. 物件とローンのバランスを図るCCR、FCR、K%

CCRとFCRに加えて借入の安全性であるK%も一緒に比較してレバレッジが効いている＝効率的な投資ができているかどうかを判断することも出来ます。

K%はローン定数のことで計算方法は以下の通りです。


ではK%を算出できたとして具体的にCCRとFCRと比較するにはどう判断すれば良いのでしょうか？

ズバリ“K%＜FCR＜CCR”という数値になればOKです。
つまり言い換えると、“ローン残高に対する年間返済額の割合＜物件の収益性＜物件購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合”というわけですね。

ローンよりも物件の収益性の方が高く、物件の収益性よりも購入時の自己資金と手持ちの金額の割合の方が高くなっている状態であればレバレッジが効いている＝効率的な投資が出来ているといえるのです。

具体的な計算例も交えながら紹介しているので以下の記事もぜひ一緒に読んでみてください。




 

 4. 不動産投資の指標「イールドギャップ」

そもそもこの不動産投資はどうなんだろう？手を出しても良いのだろうか？と思った時にざっと判断できるのがイールドギャップという指標になります。

このイールドギャップは「投資物件の実質利回りとローン定数との差」で表せます。

例えば実質利回りが8.5％でローン定数が5.2％だったとすると、イールドギャップは差し引き3.3％となり、この状態は一般的にバランスが良いと判断できます。

イールドギャップの適正な目安は1.5～2.0％以上とされているためです。

こう考えると、これから不動産投資を始めようと思った時にそれぞれの値を当てはめて算出していきこのイールドギャップを判断すればある程度の目安が分かるので非常に簡単そうですよね。

しかし、ローン定数が金利変動の影響を受けて変わってしまったり、返済期間の設定で金利も異なってくるためバランスも変わってきます。
そのため金利変動リスクをしっかりと考えたり返済プランもきちんと考える必要があるのです。

より具体的なイールドギャップを用いた計算例や注意点は以下の記事でもまとめています。



いかがだったでしょうか。
今回は覚えておきたい不動産投資単語解説として「物件編」でした。

物件やローンに関する計算や考え方について簡単にですがまとめてみました。
不動産投資にはライバルがたくさんいます。
そのほとんどの方がこういった指標を基に投資を成功に近づけていくよう日々考えています。

今回紹介した内容はあくまで基礎的な部分ですが、それでも知っているのと知っていないのとでは雲泥の差が付くほど重要なものばかりです。

これらの知識を正確に身に付けて良い物件をぜひ手繰り寄せてくださいね。